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未约定营业税、个税有何风险,合同有涂改、增添如何处理 

此文章帮助了290人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、未约定营业税、个税有何风险

目前很多合同签署存在这样一种情况:税费约定一栏未约定营业税及个税。

为什么没有约定呢?有些是这样解释的:“因为不用交这些税费,没有这些费用”。事实上真的是因为没有吗?很显然不是,只是因为通过阴阳合同,以登记价过户的形式,避掉了该税费。

如果未约定该税费承担,将产生哪些风险呢?  

(一)来自行政处罚方面的风险,阴阳合同是违反法律及行政法规规定的,中介如果促成阴阳合同签订,房协可依据规定对中介公司每单处以5万元的罚款,对经纪人员处以2万元的罚款。因此,合同未约定营业税、个税,将可能认定为促成了阴阳合同,对中介公司极为不利。  

(二)从买卖合同中可以明显体现出成交价与登记价的不同,如果未约定营业税、个人所得税,可以认定为约定不明,因中介方拟定的合同约定不明,引起的赔偿,中介方可能承担相应责任。  

(三)此类合同如发生纠纷,很容易导致媒体曝光,对中介公司产生严重的负面影响。且由于2011年营业税政策变化,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。且个人所得税也即将面临调整,因此,对上述两个税费一定要明确约定,并且明确如政策调整新增税费如何承担。    有人提问,此前合同约定了营业税由买方承担,如政策调整新增税费,由政策规定承担方承担。后来政策调整,按房价全额起征营业税,那么该营业税到底由谁承担呢?

举个例子更易于说明此问题:2010年12月30日,张先生跟王小姐签订一份买卖合同,价格为100万元,原登记价为50万元,房产购买未满5年,且为普通住宅。合同签订后,2011年1月份营业税征税政策调整,全额起征,但王小姐因证据不充分,不符合地税局规定的按原政策征税的条件。这时候犯难了,这个营业税到底由谁出呢?  此种情况应当将营业税分开列明:政策出台前,业主无需缴纳营业税,买方王小姐应当支付的营业税为(100万-50万)*5.5%=27500元。  政策调整后,营业税为100万*5.5%=55000元。  因此,买方应当在原政策范围内支付营业税27500元,新增税费为55000-27500=27500元由规定承担方业主承担。

二、合同有涂改、增添如何处理 

合同任何有涂改、增添的部分一定要合同当事人双方签名确认,不要想当然的以为自己填写的合同就有权修改,如此代签名不具有任何法律效力。        

案例:小张是A中介公司的业务员,一天,小张做了一张大单,帮业主老刘卖了一 套房子给小李,约定房价500万元,小刘当天支付定金10万元,3日内再补缴定金10万元,超过7天仍未补缴,视为违约,老刘有权解除合同并没收定金,佣金为10万元,由小李支付。 

小张帮双方拟好合同后,就开始么梦想着赶紧结单,拿到提成后帮女朋友买个iphone4的愿望就能实现了。第二天,小李说10万块暂时没凑到,需要15天后才能凑到,小张赶紧给老刘打电话,老刘说,没问题。小张于是在小刘的合同中大笔一划,将日期改为15日后补缴,并在旁边签了老刘跟小李的名字。谁知,老刘的老婆知道老刘卖了房子后,揪着老刘的耳朵大骂,你丈母娘就要来了,你把房子卖了后她住哪?老刘无奈,找到一个律师朋友老赵商量对策,老赵听了情况并研究了合同后,在签订合同后第十日,给小李发了律师函,称小李已经超过合同约定期限未补缴定金,决定解除合同并没收定金。 

小李很无语,不是约定了改到15天后了么?于是找到小张,小张说,没问题,合同我已经改了,都签名了,你放心好了。小李吃了定心丸,就去告老刘违约。 

审理时,法官问小张,修改的地方是谁签的名,小张振振有词,合同是我填写的,修改的地方当然也是我代签的。法官很无语,于是判决小李违约,老张有权没收定金。 悲情的小李怒而找小张泄愤,猛K了小张一顿,小张iphone4没买成,还被揍成了熊猫眼,哭都哭不出来了。

因此,合同任何有涂改、增添的部分一定要合同当事人双方签名确认,不要想当然的以为自己填写的合同就有权修改,如此代签名不具有任何法律效力。

以上便是 未约定营业税、个税有何风险,合同有涂改、增添如何处理的具体内容,希望能够对您有所帮助,当然,在实践中,有更多关于这的问题,如果您想要了解更多关于这方面的法律问题,请具体联系我们律师,我们会根据您的具体情况,为您进行专业的法律分析。

 


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购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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