一、房产拍卖的基本程序
1、拍卖行接受客户委托
房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
2、拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
3、确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
4、确定拍卖日期
日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
5、发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
6、审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
7、竞买人缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
8、组织拍卖会实施
拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。
9、拍卖品的权属移交
房产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
二、房产拍卖过程中容易出现的陷阱
1、三证不全，引发后患。
没有产权证的房产进行拍卖时，债权人只取得房屋的使用权。尤其在多个竞买人共同取得该使用权的情况下，在实际使用中，业主之间就电梯、公共通道等公共设施的使用产生矛盾的情形很多。但因为谁都没有取得该房屋的产权证，公共设施到底该怎么使用也没有依据。如果三证齐全，这个问题就不会出现。
解决措施：除业主协商解决外，可向委托人追究责任。最后结果有两种，一是委托人办理房产证；二是退回标的。如果是法院强制执行的，法院会与原房主(或开发商)协商办理房产证，或者退回标的。不过，这种情况下，拍卖款往往已被法院执行(交给债权人)。
2、共有财产，一人委托拍卖，其他共有人却不知情。
根据物权法的规定对共有财产进行处分，必须取得所有处分权人的一致同意才有效。现实中共有人一方擅自处分房产进而被拍卖的，虽然买受人经过拍卖取得了房产，但只要其他所有人得知房屋被拍卖后上诉到法院，法院在进行核实后一般都会审理裁定拍卖无效，将房屋恢复到了拍卖前的状态。
解决措施：根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，这次拍卖即属于无效拍卖。如果所有人属于故意欺诈，责任由该所有人承担。所有人在不了解相关法律的情况下委托拍卖，而拍卖公司没有了解清楚事实而将该房产拍卖，该拍卖公司要承担相应责任。
3、房屋原所有人的抵押、债务等关系被隐瞒。
从拍卖机构购买的房产之前已经被原所有人抵押或被法院查封的，买受人无法过户。
解决措施：买受人应向委托人要回拍卖款，退回标的。但如果拍卖款已不在委托人手上，买受人将十分被动。
以上就是关于“房产拍卖的基本程序”“房产拍卖的陷阱”相关问题的简单介绍。房屋拍卖牵扯买受人大量财产和精力，因此建议房产拍卖的当事人向专业的房产律师进行咨询，在律师的指导下，对所拍卖的房产情况进行审查，以防付了款却无法进行房屋登记。
