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承租人可以转租公房么,公租房转租需同住人同意么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:公共租赁房的出现减轻中低收入群体购买住房的经济压力,但随之而来的问题也不少。比如,承租人转租公房有效么,公租房转租需同住人同意么?,本文将对此问题进行分析,希望对您有所帮助。

一、承租人可以转租公房么

当事人签订公房转租合同后,未经出租人同意而申请人民法院确认转租合同无效的。其转让的实质为租赁权转让,即公房租赁合同中承租人权利义务的概括移转。依《合同法》规定,承租人概括移转租赁合同的权利义务,应取得合同另一方当事人即出租人的同意,包括:事先同意或事后认可。

司法实践中,在具有下列情况下,明确表示认可的也推定出租人认可,当事人要求确认转租合同无效的,人民法院不予支持:

1、原承租人事前未征得出租人之书面同意,但事后出租人为次承租人办理了公房承租户名变更手续的;

2、原承租人事前未征得出租人之书面同意,但受让人已经实际入住,并且以承租人的名义按时缴付租金,出租人也予以收取的并未提出异议,应依据诚实信用原则,推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让,并以自己的行为认可了承租人的转让行为。

二、公租房转租是否需要同住人同意

根据《房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定,公房承租人转让承租权应事先征得有本市常住户口的共同居住人的同意。

因此,公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人同意的限制,在未经同住人同意的情况下,原则上应确认该转让合同无效。故实践中,可区分下列情况分别处理:    

1、同住人已搬离该公房,受让人也已实际入住该公房的,表明原同住人已以实际行为表示同意承租人转让其公房承租权,当事人再以未经同居住人同意为由请求人民法院确认公房使用权转让合同无效的,不予支持;同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至,其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿;

2、受让人未实际入住公房,未搬离公房的同住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权,或已搬离公房的同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的,则该转让合同无效,受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

以上是关于“承租人转让转租公房有效么,公租房转租需同住人同意么?”等问题的分析与回答,如果您还有疑问,不妨问问专业的律所,或者咨询我们专业的律师。


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北京房产律师温馨提示:

租房时,会遇到中介不收中介费的情况,中介费是中介主要收入来源,为何现在却放弃,房客真的能享受到免费的午餐吗?其实不是这样的,中介把中介费全部加到了房租里,看似无中介费,却比交中介费花的多,因此建议您在租房时,一定要与房主确认一下,看不见房主的房子多便宜也不要租。
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“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况,在合同均有效,承租人均要求履行合同时,法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的,这种顺序来确定谁是房屋的承租人,因此承租人要避免"一房数租"的情况,就要尽快办理好相关租赁手续。
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