一、商品房认购书是双务、有偿和诺成合同
与多数房产合同一样，商品房认购书是一种双务、有偿和诺成合同。首先，因为商品房认购书的当事人双方既享有一定的权利，又负有一定的义务，所以商品房认购书是一种双务合同。其次，因为商品房认购书自合同当事人双方就买卖特定标的物事宜达成意思表示的合意一致时即可成立，无须以交付合同约定的标的物作为合同成立的条件，所以商品房认购书是诺成合同。因此与其他合同一样，一旦合同成立，双方不按照合同履行义务时就会产生违约责任。如果购房者违约，将无法拿回交付的定金；而如果开发商违约，则应当返还定金并承担违约责任。
二、商品房认购书可能是要式合同，也可能是不要式合同
要式合同与不要式合同的区分是以合同的成立是否须采用法律要求或当事人约定的形式为标准的。一般的房地产合同都应符合法律的要求，须采取书面形式订立，合同方才成立，是要式合同。但商品房认购书由于法律、行政法规没有对此作出直接规定，所以只要当事人没有约定须采取书面形式订立合同，合同方成立，商品房认购书通常就是不要式合同，可采取口头方式订立合同。然而，由于商品房认购书中往往有定金条款，所以当商品房认购书中有定金条款时，该合同就应采取书面形式。这并不意味着如商品房认购书未用书面形式，合同就一定不成立，也不发生效力。因此就有定金条款的商品房认购书而言，只要购房者依约交纳了定金而开发商接受的，该商品房认购书照样成立，并发生法律效力。
由于商品房认购书具有上述法律特征，所以口头形式签订的商品房认购书是依法成立并生效的，同样，在订立商品房认购书时的一些口头约定(主要是开发商的口头承诺)都是商品房认购书中的一部分，也是有效的。当然，口头形式的约定不能容易的用证据证明出相关事实，所以当事人在订立商品房认购书时还是尽量采取书面形式。
三、商品房认购书是独立存在的合同，而非商品房买卖合同的从合同
订立房认购书的目的又是为了订立商品房买卖合同，加上商品房认购书中常有定金条款，所以不少人以为房屋预订是商品房买卖合同的附属，是商品房买卖合同的从合同。其实这种观点是错误的，商品房认购书是独立存在的合同，并不是商品房买卖合同的从合同，因为商品房认购书早在商品房买卖合同存在之前就已订立存在，况且在商品房认购书订立后并不一定就能订立商品房买卖合同，商品房认购书的存在不以商品房买卖合同的订立而存在。
四、商品房认购书中的定金条款
商品房认购书中的定金条款有两种性质，一是为违约定金，即是指交付定金的购房者若不履行合同义务，接受定金的开发商可以没收定金，若接受定金的开发商不履行合同义务，须双倍支付定金给购房者；二是立约定金，即是指为保证双方正式签定商品房销售合同或商品房预售合同而交付的定金。
四、商品房认购书存在的有效性
商品房认购书属于无名合同，只要该合同不违反社会公德、社会公共行政法规的禁止性规定，当事人可以创设，法律承认其法律效力。因此，商品房认购书的存在是有效的，一经签订便发生法律效力，当事人都不按照约定履行义务的都要承担违约责任。
以上就是关于“商品房认购书的法律效应”“商品房认购书的法律效力”相关问题的解答。商品房认购书多半是由开发商创设的，而法律又对其缺少明文规定约束，这导致在实践操作中，违法情况大量出现。因此建议购房者在签订商品房认购书之前积极向专业的房产律师进行咨询，在律师的指引下签订，以免产生不必要的损失。
