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开发商代为办证的委托能解除吗,解除要考虑什么问题?

此文章帮助了526人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、开发商代为办证的委托能解除吗?

能否解除开发商代为办证之委托,要看其是否对贷款提供阶段性保证,提供阶段性保证的,则应当遵守商品房预售合同由开发商代为办证的约定。

二、解除开发商代为办证的委托要考虑什么问题?

大多商品房买受人支付首付款后,剩余款项需要向银行申请贷款,与银行订立抵押贷款合同,以银行贷款支付剩余房款,之后将商品房抵押于银行,做为偿还贷款的担保。银行放贷至商品房抵押手续办理期间,为担保银行贷款如期受偿,需要开发商提供阶段性连带保证,一旦买受人不能如期还贷,则由开发商承担连带清偿责任。据此看出,及时办理商品房产权证直接关系银行与开发商的利益:

(1)根据《物权法》第187条,不动产设定抵押的应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立;根据《房屋登记办法》第43条,申请抵押登记的,应当提交房屋所有权证书,故只有商品房获得所有权证书才能办理抵押手续;

(2)抵押贷款合同通常约定:银行取得抵押登记证明文件正本后,开发商保证责任免除,如果买受人迟延或者拒绝办理商品房产权证,则商品房抵押手续迟迟不能办理,开发商保证责任无限期延续,随时可能承担连带清偿责任。为防止买受人迟延或者拒绝办理产权证,预售合同通常约定由开发商代为统一办理产权证,统一办理抵押登记手续,此时买受人遵守预售合同,不得解除代为办证之委托。

如果不涉及开发商为买受人贷款提供保证的事实,双方成立单纯的委托合同关系。《合同法》第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”委托关系任何一方可以随时解除委托,解除委托后买受人可以自行办证。根据《房屋登记办法》第23条,国有土地范围内房屋移转登记期限仅为30个工作日,开发商早早收取税费而长期占用,其应当自收取之日按照同期银行贷款利率支付利息,利息终期为登记机关与税务机关实际收取税费之日。

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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