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开发商附赠花园、阁楼、地下室吗,谁承担修缮责任?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、开发商有权附赠花园、阁楼、地下室吗?

“底层业主赠送花园、地下室,顶层赠送阁楼、露台”,越来越多的楼盘打出了诸如此类的销售广告,以赠送附属面积方式来提高房价或进行促销吸引购房者眼球的做法已不足为奇。开发商同意“赠送”花园、阁楼的目的很清楚,就是为了吸引购房者购买底层、顶层的物业。消费者仔细想一想不难发现:由于底层、顶层的房屋附赠了花园、阁楼,原来不好卖的底层、顶层房屋一跃成为竞相追逐的“宠儿”,房价也借机攀升了一大截,这样的花园、阁楼能叫“赠送”吗?然而更重要的是这些花园、阁楼的权属问题。一般来讲,开发商是不会主动把“赠送花园、阁楼”的条款写入销售合同的,原因有二点:

第一,按照2003年《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,大部分开发商赠送的花园、阁楼是无法在产权登记部门取得权属证明,这就有可能引起日后业主与开发商的争议,开发商不愿意把类似条款写入销售合同。

第二,如果开发商在小区规划时已将赠送部位的面积纳入了小区的公摊面积,也即像陈女士的情况,开发商根本无权处置赠送部位的面积,其“赠送花园、阁楼”的承诺无非是促销幌子,开发商自然更不会将类似条款写入合同而留下把柄。

消费者要注意开发商的广告宣传是否与事实相符合。在法律层面上,广告宣传如有明确具体内容可视为要约,购房者应当保存开发商宣传、承诺的相关资料并在订立销售合同时最好要求开发商将类似承诺写入合同。这样,一旦发生纠纷,就有法律依据了。

二、谁承担修缮责任?

天下真有免费的午餐?理性的消费者已经开始注意到隐藏在炫目广告背后的诸多问题:开发商是否有权处置底层花园和顶层的露台?既然赠送地下室、阁楼,为什么开发商在购房合同中未作明确约定?这些房屋附赠部位是否能申领产证、是否要缴纳物业费?房屋附赠部位万一出现质量问题,又由谁承担修缮责任?

 一般而言,对于开发商赠送的露台、阁楼业主虽然享有使用权,但这些部位由于不符合《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》中计算建筑面积(产权面积)的条件,无法在房地产登记部门取得相应的权属证明;而根据《物业管理条例》,除有特别约定之外,消费者对于未计入产权面积的部分一般不必缴纳物业管理费,这就难免造成一些类似赵女士所遇到的麻烦,对于业主报修的附赠部位物业公司怠于修缮。

只要消费者合法取得赠送部位,这些部位的维修期限与一般商品房一致,也属于共同的维修基金的修缮范围,物业公司对其有维修的义务。如果在赠送的花园或阁楼上擅自违章搭建的房屋,导致渗水、开裂等质量问题,物业公司可不予维修。

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北京房产律师温馨提示:

在实践中,离婚房产分割时,对于夫妻共同所有的房屋,法院的通常做法是:共有房屋能实际分割使用的,分割使用。对不能分割使用的,可以作价分给一方,另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时,法院一般会考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同条件下,则照顾女方。
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一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
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