以合法形式掩盖非法目的
案例简介：
1999年，原告经上海市体育运动委员会（以下简称市体委）分配，分得上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋，以公租房的性质居住使用。据原告了解，涉案的XX新村小区于1992年由上海XX房地产开发公司开发建设。由于当时其公司没有房地产开发资质，故挂靠在被告上海XX房地产开发公司。1999年，上海市徐汇区人民政府、市体委等单位分别向XX公司购买了包括本案系争房屋在内的XX新村小区的房屋，并分配给包括原告在内的相关人员。鉴于上述原因，导致原告于2006年想按照上海市公租房出售规定，用工龄将系争房屋购买为产权房时，才发现系争房屋的权利人为被告徐某，且被告徐某购买系争房屋时还办理了银行抵押贷款。目前，涉案的XX新村小区房屋上的银行贷款抵押问题，在有关部门的协调处理下已经得以解决。原告认为，两被告虽然签订了内销房出售合同，并办理了产权转移登记手续，但两被告签订合同的真实目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩盖其非法融资的目的，侵害了第三人的利益，应属无效合同。故原告诉至法院，要求判令上述合同无效；被告XX公司与被告徐某将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告XX公司名下。
法院判决：以合法形式掩盖非法目的致使合同自始无效
经审理查明，本案涉案的上海市闵行区漕宝路XXXX弄XX新村住宅小区由被告XX房产公司立项建设开发，由海盛公司投资参建。海上新村住宅产权人为七宝公司。XX新村住宅小区建成后由上海市XX物业管理公司负责提供物业管理服务。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告XX公司与被告徐某虽然签订了《上海市内销商品房出售合同》，以买卖的形式将原属被告XX公司名下的本案系争房屋产权过户登记至被告徐某名下，但被告徐某并未实际支付购房款，被告XX公司亦从未将系争房屋实际交付给被告徐某居住使用，相反，被告徐某表示其并不知晓系争房屋买卖的实际情况，只是在海上XX公司告知员工可以购买期房后，由海上XX公司办理了后续的相关手续。因此，双方签订房屋合同，并非真实的房屋买卖意思表示，而是通过虚假房屋买卖行为掩盖了套取银行购房贷款的目的，违反了上述《中华人民共和国合同法》之相关规定，双方签订的合同应为无效合同，自始不具有法律效力。
鉴于原告实际居住使用系争房屋至今，本案不存在系争房屋交付或返还的问题，且目前系争房屋的抵押已经注销，具备恢复登记至被告XX公司名下的基础条件，故原告要求由被告XX公司与被告徐某将上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告七宝公司名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
律师说法：以合法的形式掩盖非法的目的合同自始无效
所谓无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，有下列情形之一的，可认定该合同无效：(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同（一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，只有在损害了国家利益时，才属于无效合同）；(2)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同;(3)合法形式掩盖非法目的的合同;(4)损害社会公共利益的合同;(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款；(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。
那么，效力待定的合同与无效合同的区别有哪些，效力待定的合同虽欠缺法律关于合同的生效要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以自始不具有法律效力，不会因追认而生效，无效合同不因当事人的追认而发生法律效力是它与效力待定合同的基本区别。
以上就是“哪些情况下合同自始不具有法律效力”的相关问题的解答。无论是对买方还是卖方来说，房屋交易都是其一生的重大决策。为了买卖双方交易的顺利完成，同时保护自身的合法权益，建议您在进行交易之前咨询相关专业律师，相信他们能给您一个专业的解答和建议。
判决书网址：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=b84790fd-a767-49cd-81e1-fd585efea57e&KeyWord=房屋买卖
