案例简介：卖房人以流质条款抗辩拒绝交房 “以房抵债”之约定是否有效？
2012年6月22日，原告、被告签订《借款担保抵押协议》(以下简称借款抵押协议)一份。同年10月，被告确认将坐落于本市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，并已将系争房屋交付原告居住使用至今。2016年4月20日，原、被告补签《购动迁安置房定金协议》(以下简称定金协议)一份，双方约定系争房屋价款为人民币(以下币种相同)132万元，被告已收到130万元，被告应在政策允许过户30天内无条件配合过户。系争房屋现登记于被告名下，但被告拒绝协助原告办理过户手续，故原告现诉请：1、判令被告继续履行双方签订的系争房屋定金协议，配合原告办理该房屋产权变更登记手续；2、诉讼费由被告承担。被告则辩称，本案定金协议是流质协议，是以房抵债的协议，违反国家强制性法律法规，故该协议无效。
法院判决：以房抵债合同实际以房屋买卖为目的，并未违反法律禁止性规定
经审理查明：首先，原告、被告虽于2012年6月22日签订的合同名称为《借款担保抵押协议》，但从协议约定的借款期限、借款支付方式、抵押物权利转让等内容显示，与一般抵押借款关系并不一致。其次，经抵押借款协议见证人确认，双方在签订抵押借款协议时，系以房屋买卖为目的是双方的真实意思表示。再次，在系争房屋办理房屋小产证后，双方又签订了定金协议，该定金协议的约定内容已具备房屋买卖合同的基本要素，且被告当天收取原告30万元房款之后出具的收款收据内容亦显示被告出售系争房屋的真实意思。综上，本院确认双方建立的系房屋买卖合同关系，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告及第三人抗辩本案原告、被告间非房屋买卖合同关系，而系债权债务关系，与事实不符，本院不予采纳。
律师说法：“以房抵债”抗辩事由是否有效？
“以房抵债”是指债务人与债权人达成的，以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产在不能偿还债务时归债权人所有的约定，“以房抵债”是以清偿债务为目的之协议。通常我们所说的流质条款指的是《中华人民共和国物权法》第186条之规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不能履行到期债务时抵押财产归债权人所有的约定。以房抵债的实质内容，是事实上原有的债权债务关系转化为房屋买卖合同关系。虽然双方在签订协议过程中，存在原有债权债务关系的内容，但其最终目的是债权人通过今后房产实际交付而实现其债权为目的，而债务人则为了抵销其原有债务而出让自己的房产于债权人。如果债务人到期不能还债，该房产归债权人所有。法律对“流质条款”的限制，主要是为了保护公平交易，避免对遇有困境的一方显失公平。本案中被告辩解称，本案定金协议是流质协议，是以房抵债的协议，违反国家强制性法律法规，故该协议无效。本案属于债权债务关系，并非房屋买卖关系。
判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人法律关系的实质及真实意思表示。本案经法庭调查，其实际上房屋买卖才是双方真实交易目的。
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徐红英律师:13818076833
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