案例简介：被告拒绝履行房屋买卖合同，抵押房屋不能过户
原、被告双方于2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以675万元的价格购买被告所有的上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定，2016年1月30日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告于签订该示范文本合同当日支付被告400万元，余款275万元由原告向银行申请贷款；双方应于2016年3月30日前办理房地产过户手续。2015年9月26日，原告支付定金50万元。2015年11月5日，双方经居间方打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告不同意签字。同日，双方签订了《补充协议》一份，约定，房屋交易价格为678万元(被告净到手价)；该价格在《上海市房地产买卖合同》中约定608万元(被告净到手价)，另外70万元作为装修补贴款，不写入合同；2015年11月10日前，原告应支付200万元，2016年1月31日前，原告应支付第二笔款项200万元，剩余278万元原告通过银行贷款支付给被告。合同签订后，原告于当日支付了150万元，于2月3日支付了200万元。至此，原告已经支付被告房款400万元。但是之后，被告始终不愿意与原告办理系争房屋的过户手续。由于上述时间段内，房价上涨，2016年3月25日，上海市出台新政，对非上海户籍家庭购房等情况作出了更严格限制，造成原告被限制购房。被告在知道原告属于新政被限购的对象，无法再次网签示范合同文本的情况下，却提出要求重新进行网签。原告认为，2015年11月5日的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》合法有效，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，没有看到过网签的示范文本合同，且原告未支付首期房款，构成违约。
法院判决：被告注销房屋抵押登记，协助原告过户并支付违约金
原、被告2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，就系争房屋的买卖、房地产转让价格、价款的支付、房屋的交付和过户时间、违约责任等事项作出了明确的约定，双方的房屋买卖合同关系成立。双方于2015年11月5日经居间方通过房地产交易系统打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该《上海市房地产买卖合同》虽未经原、被告双方签字确认，但是根据同日签订的《补充协议》，原、被告双方对于该合同已经从房地产交易系统中备案以及打印，并取得了合同编号是知晓的，被告称其不知道合同内容，与《补充协议》所载明的情况不符，故对于被告的上述主张，本院不予采信。对于双方在《补充协议》中做低房价，逃避税收的约定，系双方恶意串通，损害了国家利益，对于上述约定，本院依法确认无效，双方的房屋交易价格应确定为678万元。被告在取得原告支付的第二期房款后，理应在合理时间内承担签订示范文本合同，及时归还贷款，注销抵押登记，协助原告办理银行贷款等合同义务，虽然被告称一直要求中介催促原告办理过户，然而过户的前提在于被告及时注销抵押登记，并协助原告办理贷款，对此被告并未积极履行，故被告的上述行为构成违约。
律师说法：有抵押的房屋可以买卖过户吗？
对于抵押房屋能否过户的问题，一般情况下,被抵押或查封了的房屋都会在房管部门进行登记,如果该房屋已正式抵押备案登记，在没有注销抵押权的情况下，该房屋不可以过户交易的。如果出卖方房产证抵押在银行,说明业主还欠银行贷款。如果想要顺利过户，有两种方式，一种是买方和卖方协商到银行,向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议，经银行核查；另一种方法，是联系担保公司担保，把余款付清，取回房产证，再进行房产证过户。所以，买方在购买房屋时，一定要注意查看该房屋上面是否具有抵押权负担，不能只考虑眼前利益而忽视房屋过户的风险，需要警惕少数人恶意转移房屋所有权,放高利贷的违法行为。当房屋抵押权注销了之后，三个工作日内即能出证，清洁产证经归档一个工作日后，然后就可以进行过户变更登记。
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徐红英律师：13818076833
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