案例简介：租户拒绝移交房屋，主张侵犯优先购买权合同无效
2012年9月13日，原告之妻吕某某、案外人王某某与案外人徐某某签订《房屋买卖协议书》一份，约定由原告之妻吕某某、案外人王某某购买案外人徐某某名下的，位于上海市嘉定区宝钱公路XXX弄某某五金城XXX号内101室、102室、201室、301室商铺，协议约定在现经销商租赁合同期满后将房屋移交给买方。协议签订后，吕某某、王某某依约将房款支付徐某某，2013年2月5日，原告办理了宝钱公路XXX弄XXX号102室、201室房屋（下称“系争房屋”）的产权登记，取得系争房屋的所有权。2013年7月31日，经销商与被告张某的租赁关系结束，但被告张某却一直占用系争房屋，未将房屋交付原告或徐某某。原告数次催告被告腾房，被告不予理会，给原告造成严重的经济损失。故原告诉至法院要求判令：一、被告张某立即搬离嘉定区宝钱公路XXX弄XXX号102室、XXX号201室房屋；二、被告张某支付逾期腾房占有使用费（按每间商铺估算5000元／月的标准计算自2013年8月1日起至被告实际搬离时止）。
被告辩称，原告与案外人徐某某签订的《房屋买卖协议书》的行为系恶意串通，侵犯了被告张某的优先购买权，现被告已向法院提起诉讼要求确认该买卖协议无效，目前案件正在审理中，故系争房屋的所有权归属仍存争议，原告无权要求被告搬离，且原告主张每间5000元／月明显过高。故要求驳回原告诉讼请求。
法院判决：被告配合移交房屋，并支付相应使用费
经审理查明，被告与五金商贸城签订的关于系争房屋的租赁合同已于2013年7月31日期间届满，之后被告未与原告或他人签订过租赁合同，故被告理应及时返还房屋。但被告既不返还房屋也未支付过租金或使用费，明显缺乏依据。现原告认可被告已于2014年6月10日搬离系争房屋，仅主张自2013年8月1日至2014年6月10日被告占用期间的房屋占有使用费，依法可予支持。针对被告抗辩的原告与案外人徐某某签订的房屋买卖协议无效的意见，因102室部分已经本院生效判决驳回其诉讼请求，201室部分被告已撤回起诉，应视为被告放弃了相关诉讼权利，故对此抗辩意见本院不予采信。关于使用费计算标准，原告主张按照50000元／年计算，并无事实依据，被告认可参照原租赁合同的租金标准，按32050元／年计算占有使用费，尚属合理。
律师说法：什么是租房者的优先购买权，应该如何主张
当房东在未通知租户的情况下就将房屋卖给他人，作为租户，我们应该如何维权？这就涉及到租房者的优先购买权。租房者的优先购买权是指在出租人出售房产时，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买该房产的权利。这是法律明文规定的，是可以对抗第三方的权力。即房主想出售房产，必须通知租房者。如租房者不愿购买，则视同放弃优先购买权；如是价格没有谈妥，则出租人可以卖给其他人，但不能低于或等于租房者愿意承担的价格。否则，租房者可以起诉出租人的出售合同无效。至于租期未到，则视租赁合同规定，是否由出租方给予租房者一定补偿。租期未到，租房人可继续享受原租房合同规定的使用权利，不受房屋所有权变更的影响。如新房东或原房东需因买卖房屋而变更原租房合同让租房人搬出，则需根据租房合同给予一定补偿。
在上述案例中，法院之所以未支持租房者的优先购买权，主要是因为201室部分被告已撤回起诉，应视为被告放弃了相关诉讼权利，因此对此抗辩法院不予支持。
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徐红英律师：13818076833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3b696a7b-5fe2-4a43-89df-c3e36fae0569&KeyWord=房屋买卖
