案例简介：共有继承人拒绝过户房屋，房屋买卖合同还有效吗
2008年12月，原告戴某与金某妹及被告邹某4就上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）订立《购房协议》（以下简称协议），原告除过户时应支付的余款人民币13，000元（以下币种相同）外，就房款全部付清。2009年元月，系争房屋交付原告，由原告装修后居住使用至今。目前系争房屋已经符合上市交易条件，原告多次提出要求办理过户手续，但被告不按当时的约定履行，却提出要求支付增加房款，原告与其协商无果，起诉至法院要求：1、判令第三人荣海房产协助办理系争房屋的小产证至法院认定的权利人名下；2、判令继续履行协议，协助原告戴某办理系争房屋房产过户登记至原告名下的手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告则称自己并不知道房屋出售，主张原告购房合同无效。
法院判决：被告未对房屋出售提出异议，应配合房屋过户
经审理查明，原告就系争房屋于2008年12月以订立协议的方式购买，并支付了相应的对价，取得系争房屋后占用使用至今，就该协议的订立及履行由金某妹及邹某4参与，协议为买卖双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。在就系争房屋建立的协议合法有效的情况下，该买卖关系的效力是否及涉于他人，本案存在争议。庭审中，被告邹某5、张某1及第三人邹某6表示不清楚系争房屋出售一事，但对家庭中房屋动迁及动迁安置房屋的情况均表示清楚，并均认为其是房屋动迁安置人员之一，享有房屋的权利。本院认为，上述人员在系争房屋由原告实际控制并使用近五年之久，从未对系争房屋的占有使用、收益、管理等有任何监管，也未承担过系争房屋的任何费用，况且上述人员均居住在系争房屋附近，完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议，虽邹某5、张某1及邹某6曾在案件审理中表示知晓房屋出售后提出过质疑，但对此并无任何证据证明，也并无相关的实质行动，本院难以采信，其虽均主张为房屋的权利人，然而却如此对房屋权利长期的漠视和放任，缺乏正常权利人对自有财产应有的关注，有悖常理，由此足以视为上述人员对系争房屋转让行为的默认，故对邹某5、张某1及邹某6关于系争房屋出售不知情的抗辩，本院难以采纳。
律师说法：房屋共有人以不知情抗辩，购房人如何维权
实践中，经常会有房屋共有人，以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的房屋买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：1、一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人，不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
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徐红英房产专业律师：13818076833
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