案情简介：口头约定中介费埋隐患
2016年9月27日，原告作为经纪方（或中介方）与被告及案外人田某国、谭某梅签订三方合同，即《房屋买卖合同》，被告为买方，田某国、谭某梅为卖方，交易房款金额为1060000元，买方支付原告中介服务费。原告以中介人的身份促成买卖双方签订合同，并于2016年10月8日，协助买卖双方办理完过户等相关手续。根据合同第九条约定，中介服务费需在合同签订之日起支付，金额以《服务收费确认书》为准。但因被告是熟客户，因此双方口头约定中介服务费按交易房款的2%计算。另合同有约定，如被告逾期支付中介服务费，每逾期一天，按应收费用的5%向原告支付违约金。考虑到逾期违约金比例过高，而原告的实际损失只是资金利息的损失，虽然不是借贷关系，请求法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第二十六条的规定，按年利率36%的标准来计算逾期违约金，自2016年9月27日起计算至实际欠款付清为止。
法院判决：被告刘某于本判决生效之日起三日内向原告武汉某房地产代理咨询有限公司给付居间报酬10600元
经审理查明，经原告提供居间服务，买受人被告和出卖人田某国、谭某梅在2016年9月27日签订《房屋买卖合同》。原告作为经纪方在该合同书上盖章。合同书中对居间服务费的约定为，买卖双方同意于买卖合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费，金额以《服务收费确认书》为准，没有约定具体金额。逾期支付的，每逾期一天，按应收的5%向经纪方支付违约金。房屋买卖合同生效后，原告以居间服务的交易习惯收取标准，要求被告按房产成交价1060000元的2%即21200元支付居间服务费，被告表示其只应给付3000元代办费。双方因给付的报酬无法协商一致。
律师说法：房屋买卖的中介费怎么计算
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应承担举证责任，否则承担不利的法律后果。在合同生效后，双方对报酬没有约定，也不能达成补充协议。
首先，在审理中，原告无证据证明双方约定被告应承担居间服务费21200元的事实，其次，交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业，通常采用并为交易，双方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者指当事人双方经常使用的习惯做法，为证明在居间服务收取的标准，原告提交经其居间签订的其他房屋买卖合同中按房屋成交价的2%收取，但并不能证明是本地或者提供房屋买卖居间服务中行业的收费标准。原告提出的由被告支付居间服务费21200元并按年息36%承担逾期支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律上的依据。
根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）规定“价款和报酬约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”房产中介服务费应当按照政府规定的指导价格收取。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）文件规定，房屋买卖代理服务费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。本案中，原告作为房地产中介服务机构，在与被告订立合同时，不明码标价，事后依其自定的价格向被告收取服务费，违反诚实信用原则，存在过错，所以本案中，法院酌定被告按成交价1060000元的1%即10600元支付报酬，同时对原告的逾期违约金的请求不予支持。
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