案例简介：购房人未按约定付款，卖房人主张先履行抗辩
2016年2月28日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买上海市虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。根据合同第四条的约定，被告应于2016年4月15日腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。后因银行贷款问题，原、被告于2016年4月25日签订《补充协议》，约定原告于当日支付全部购房款，但被告在当日并未按约履行合同所述的交房义务，随后原告多次联系被告未果，直至2016年5月24日被告才在多次催促下委托中介完成了交房手续。被告辩称，自己并无违约，之前未进行房屋交付是因为原告未按照约定支付房款，房款支付后，被告积极配合过户，并无违约。
法院判决：被告主张先履行抗辩，并无违约行为
从本案所涉的房屋买卖合同来看，虽然双方约定被告应于2016年4月15日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，但同时也约定原告向银行申请的贷款应于2016年4月15日前由银行直接划入被告指定账户。显然，相关约定符合款清交房的交易习惯。在合同的履行过程中，因原告的违约行为导致2016年4月15日被告未能收到全额房款，故被告得依此享有先履行抗辩权而延缓交房时间。此后被告虽与原告于2016年4月25日签订《补充协议》，并于当日收到原告以现金补足的购房款项，但由于《补充协议》约定原告应向被告支付的违约金需在被告收到银行贷款后向原告返还之日从返还款项中扣除，而被告在收到违约金后才不再追究原告其他任何的违约责任，故在相关款项未结清之前，被告仍享有延缓交房的履行抗辩权。2016年5月19日，在被告归还房屋贷款、双方结清款项之后，是原告方自己拒绝受领中介交付的房屋钥匙。而被告于2016年5月23日知悉原告要求其出具委托书的情况后，当日即向中介出具委托书，并由中介在次日安排交房，显然无怠于履约之意，最终的交房时间亦在合理期限之内。综上所述，原告主张被告的行为构成违约，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。
律师说法：什么是先履行抗辩，房屋买卖中先履行抗辩权是否受限
《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这是关于先履行抗辩权的规定。
先履行抗辩权的规定在房屋交易过程中有着一定的特殊性，即买房人的付款是可以分N多次付款的，但是卖房人的过户（或交房）的义务是一次完成的，如果买房人少付10%的钱，卖房人不可能少过户10%的产权（或少交付10%面积的房屋）。但是，根据《合同法》第167条第一款的规定，只有当分期付款的买房人未付的房屋价款达到五分之一时，买房人才构成根本违约，卖房人才有权解除合同。此时，卖房人就很矛盾：如果不过户（或交房）则可能构成根本违约，如果过户（或交房）则可能拿不到那10%的房屋价款。对于这个问题的关键点就在于分期付款的买房人未付房款少于20%（如只有10%）时，卖房人可否行使先履行抗辩权。而先履行抗辩权只是暂时中止合同的履行，而不是终止合同的履行（如解除合同），其效力是“很温和的”，只要买房人补足了应付的价款，卖房人就可以继续履行过户（或交房）的义务。而且这有利于房屋买卖双方能够完整地履行自己的合同义务，减少不必要的纠纷和诉讼。
以上就是对“什么是先履行抗辩，房屋买卖中先履行抗辩权是否受限”问题的解答。先履行抗辩权是房屋买卖过程中经常遇到的问题。适当主张先履行抗辩权可以及时维护自己的合法权益免受侵害。如果不懂得就错过了主张权利的最佳时期，自己的合法权益在诉讼中可能得不到法院的最终支持，使自己处于被动、不利的地位，在房屋买卖过程中为了顺利交易，可及时联系房产专业律师。
徐红英律师：13818076833
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