案例简介：房屋买卖合同成立后不能贷款而解除，中介要求支付佣金
2016年9月10日，在原告居间介绍下，原、被告及案外人董某就上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖居间协议。同日，原告与案外人董某签订房屋买卖合同，就上述房屋的买卖达成一致意向，双方买卖关系成立。根据居间协议约定，原告居间义务已经完成。佣金确认书约定被告应支付原告佣金41,000元，但被告至今尚未支付，故原告诉诸本院，请求判如所请。被告辩称：被告是在凌晨，时间很晚、意识模糊的状态下签署的居间协议、房屋买卖合同及佣金确认书，故未发现上述协议中的不合理条款。后被告办理房贷手续时得知需查询个人信用，经查询，被告无法办理银行贷款，故原、被告及案外人董某和平解约，居间协议、佣金确认书因此失效，被告无需支付原告佣金。
法院判决：房屋买卖合同因贷款不能而解除，被告应支付佣金
居间合同中佣金的收取以居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务而促成合同成立为前提条件。本案中，被告辩称其是在凌晨、意识模糊的状态下签署的居间协议、房屋买卖合同及佣金确认书，其中存在不合理条款，原告对此不予确认，被告未提供相应证据，且经本院审查，未发现其中不合理之处，故本院对被告该辩称意见不予采纳。原、被告签订的居间协议、佣金确认书系双方当事人真实意思表示，也未违反有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方委托关系成立。被告与案外出卖人亦签署了房屋买卖合同，该合同就涉案房屋的基本状况、房屋价款、付款方式等主要交易条件进行了约定，应认定双方的买卖合同已经成立并生效，对买卖双方均有约束力。该合同的成立利用了原告提供的媒介居间服务，原告有权收取相应的佣金。原、被告双方未明确约定原告有义务提醒或协助被告查询征信记录，也未约定因个人征信原因导致限贷可解约的情形。虽被告与卖方协议解除了买卖合同，但该解约行为仅造成被告与卖方之间买卖关系的解除，并不能影响居间协议以及佣金确认书的效力。综上，对被告的辩称意见，本院不予采信。
律师说法：房屋买卖合同成立后因贷款不能非中介原因而解除，中介有权要求支付报酬
《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
报酬支付的前提，须是居间人促成委托人与第三人的合同成立，委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。由于居间合同可以随时终止，有时不免会发生委托人为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝居间人已经完成了的中介服务、而后再与因中介而认识的第三人订立合同。就此情况，居间人并不因此而丧失报酬的请求权，因为居间人行使报酬请求权，是以委托人与第三人的合同成立为前提，而不是以该合同是否得到履行为要件。
以上就是对“房屋买卖合同因不能贷款而解除，是否需要支付中介佣金”问题的解答。最后提醒购房者的是，买房是个大事，毕竟不同于买菜那样的日常交易，在交易过程中不可过于信赖中介方，应当自行核实相关权证信息，不要轻信口头之承诺，比如“委托书日后再补之类”之类的口头承诺。该具备的书面证据应当具备，不然到发生纠纷之时便为时已晚。您在买房过程中可能会遇到诸如此类的问题，请咨询房产专业律师或由专业房产律师陪同购房。
徐红英律师：13818076833
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