一、商品房预售合同怎么转让？
明确商品房预售合同转让的法律性质,是准确适用法律的前提。一般而言,商品房预售合同转让产生于开发商与买受人签订认购书或商品房预售合同后,所预售的商品房尚未竣工或者已经竣工但尚未取得房屋权属证书之前;合同所预售的标的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相应的房屋所有权尚未产生;合同转让时,买受人将其与开发商签订的预购商品房合同的全部债权或权利义务转让给第三人(受让人) ,使新预购人与原预售人之间产生新的民事法律关系。
由于买受人根据预售合同履行了支付购房款的义务,但却未获得所预购商品房的所有权,因此,买受人与第三人签订的转让合同,所处分的不是房屋所有权,而是一种期待权。[4]买受人与第三人签订的转让合同根据转让时买受人已履行预售合同义务程度的不同,可以区分为商品房预售合同的债权转让和权利义务转让,凡预购人已全部履行合同义务的,为转让债权,凡预购人尚未全部履行合同义务的转让,是权利义务转让。但无论是债权转让还是权利义务,都属于债的转让。
二、商品房预售合同转让是否需要经过预售人同意？
1、预售合同债权转让无须事先征得预售人同意。我国《合同法》第79 条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者, 如果原债权人和新债权人没有异议, 债务人向谁履行义务都是可以的。同时，《合同法》第80 条又规定:“债权人转让权利的, 应当通知债务人。未经通知, 该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意, 但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
2 、在预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让, 事先应征得预售人同意。首先, 合同是当事人双方意思表示一致的产物, 合同当事人之间的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是达成合同的关键因素, 这也是诚实信用原则在合同中的体现。其次, 以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提, 一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务, 另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察, 以使原预售合同得以正确履行, 从而保护预售方的合法权益, 在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。最后, 它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的, 应当取得另一方的同意”的规定相符。
3、预购人没有履行预售合同的任何义务时, 预购人无权转让该预售合同, 即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意, 预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让; 即使不以牟利为目的, 预售人对预售合同享有请求解除权, 并要求预购人承担缔约上的过失责任, 预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任,同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为, 更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
