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买房为避税不过户 要做好承担风险的准备

此文章帮助了291人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:二手房买卖中,买房为了避税是要承担一定风险的,下面我们通过案例为您解析。

案情简介 买卖双方为避税而不过户

2015年1月,韩某购买了吕某的一套二手房。房屋总价为60万元,当时为了避税缴纳(营业税、契税等),双方没有办理房屋产权变更(过户)登记。2016年5月,肖某却持该房屋的抵押登记证明,要梁某腾出房屋,以便其拍卖、变卖房屋从中优先受偿。 原来,吕某在将房产证交给韩某后,悄悄到发证机关谎称房产证遗失而补办了新的房产证,然后用补办的房产证办理了他项权证,获取了肖某的40万元抵押借款。因韩某以已经付清房款并实际居住为由拒绝腾房,钟某诉至任命法院。

法院判决 韩某不能对抗抵押登记

法院经审理认为,虽然韩某已经付清房款并实际居住,但不能对抗抵押登记,肖某有权请求其腾房,通过对该房屋的拍卖、变卖从中优先受偿。判决韩某交出房屋。

律师说法 买房为避税不过户 要做好承担风险的准备

《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的,依照其规定。”韩某与吕某的房屋买卖合同并未发生法律效力

《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。” 即房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的证明,韩某与吕某未办理变更登记,从法律意义上说,房屋的权利人仍然是吕某,韩某虽已付清房款且实际居住,并不等于获取了房屋产权。

韩某与吕某的行为不具有法律约束力。二人为逃避缴纳营业税、契税等费用而不办理过户手续,属于恶意串通,损害国家利益。《合同法》第五十二条已明确规定,此类行为无效,自行为开始时起,便没有法律效力。

韩某和吕某之间的房屋买卖合同不能对抗善意的第三人即本案的抵押权人肖某。正因为买卖房屋时未办理房屋权属变更登记且存在违法行为,而不能产生物权变动的法律效力,导致了吕某能够以原房产证遗失为由申请补办新的房产证,继而办理他项权证,决定了就该房屋的抵押物权优先于韩某的合同权,肖某也就有权要求韩某腾出房屋,以便拍卖、变卖房屋从中优先受偿40万元借款。韩某只能在交出房屋之后,向吕某追偿损失。

以上就是对“买房为避税不过户 要做好承担风险的准备”案例的分析。欢迎咨询房产专业律师。


北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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