案例简介：妻卖房屋夫反对，中介索赔诉违约
原告公司是从事房屋经纪、房地产投资咨询的有限责任公司，被告夏某是成都市武侯区盛隆街一所房屋的所有权人，被告周某是夏某的妻子。2007年6月，周某与原告公司签订房屋出售确认书，将涉案房屋委托原告公司出售给购房者马某，房屋价款79万元，交房日期为2007年9月30日前。确认书中，双方约定委托人不得否定房屋出售和房屋出售价格，否则应视为违约，赔偿受托人房屋出售价格的3％作为赔偿金。签约后，周某收取了购房者马某的2万元定金。事后，因夏某拒绝出售房屋，原告公司起诉到法院，请求判令两被告支付2.37万元违约金。案件审理中，夏某辩称其未在房屋确认书上签字，也未授权周某卖房，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院判决：不支持中介请求
法院审理认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案房屋出售确认书属委托代理合同，约定事项为被告周某委托原告公司代理出售周某、夏某共同所有的房屋，而夏某并未在房屋出售确认书上签字，原告公司也没有证据证明夏某已书面同意出售房屋，故该房屋出售确认书因法律规定的要件缺失而无效。因此，原告公司要求两被告支付因违反房屋出售确认书而产生的2.37万元违约金的诉讼请求，法院不应予以支持。
律师说法：共有房屋如何出售
如果房屋共有人的其中一方瞒着其他共有人将房屋卖给了第三人，其他共有人发现后，主张收回房屋，那么该笔交易交易将被认定为无效。另一种情况就是，房屋共有人中的一方在其他共有人不知情的情况下，将房屋委托给中介进行房产交易，其他共有人发现后，主张该居间合同无效，那么房屋交易也将被视为无效。
根据法律规定，若出售者是出于善意才将房屋出售，并且第三人也已近通过登记取得了房屋的权，那么该交易就会被视为有效。其中，出售者是否为善意的判断标准具体为，出售者并不清楚该房产是共有房产，也不清楚共有房产在未经共有人同意而出售会被认定为无效的事实，与此同时，出售者是以市场价将房屋出售，并没有出现恶意加价等行为，满足了这些条件，出售者将会被视为善意的。共有房屋若要合法出售，直接的办法就是在取得共有人的同意后再出售，并且要拿到同意书等证明。此外，还有一种方法是通过过户的方式将房产登记在其中一人的名下，然后再进行售卖，售卖房屋所获取的利益可以按照一定比例划分给人或者均分。
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