案例简介：业主起诉要求下调管理费
深圳南山区××花园由，3栋高层住宅及8桥、连排式、低密度、带私家花园、独立车库、不带电梯(层高二层)的豪苑组成，总户数约500户(其中豪苑共32户)。 1999年7月入伙，按房屋买卖合同约定，由深圳市××物业管理公司实施专业化管理，管理费为2.3元/月8226.m2(包括豪苑)。2001年11月，经区主管部门批准，小区依法成立了业主委员会。次月，小区业主委员会代表全体业主与原物业管理公司续签了为期3年的物业管理委托合同，合同约定管理费收取标准、范围不变。2003年5月，小区部分豪苑业主以豪苑无电梯为由，要求小区管理处按深圳市物业管理收费指导标准多层住宅下调管理费，即由2.3元/月8226.m2下调到1元/月8226.m2 次月，有个别豪苑业主以此拒缴管理费。
11月9日，小区业委会召开了有部分豪苑业主参加的业主委员会扩大会议，就管理处提出的草案进行研究，会议议定召开以调查问卷形式的小区业主大会对是否调整豪苑的管理费征询全体业主意见进行投票表决。调查结果，有52%的业权数业主同意豪苑仍按原、收费标准执行，管理费不做调整；有25%的业权数业主同意豪苑按2元/月8226.m2收取管理费；有约23%的业权数业主弃权。据此，小区业委会于，2月27日的第14次会议上做出决议:小区豪苑的管理费收取标准不变。要求豪苑业主尽快缴纳欠缴的管理费及滞纳金。
法院判决：管理费过高不是拒交理由
法庭审理后认为，原、被告签订的《业主公约》、《协议书》是双方的真实意思表示，双方应按约履行。小区业主委员会与原告签订的《物业管理合同》符合法律规定，亦应依法予以保护。虽然原、被告签订的《协议书》期限已届满，但双方在2003年5月份以前直接协议书约定的费用履行，被告在此以前也没有对《物业管理合同》的签盯提出异议，视为双方同意继续按原合同履行权利义务，被告以管理费收取不合理为由，而单方面拒绝缴纳费用，理由不充分，法庭不予支持。根据物业管理法规的有关规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。因此，被告对物业管理服务的收费标准有异议，应通过业主委员会向物业管理公司协商解决，或诉诸法律途径解决，而不能在异议未合法解决前单方面停止缴纳管理费用。所以，被告在未通过合法途径解决争议以前，仍应按原《协议书》和《物业管理合同》确定的缴费标准执行。综上，原告请求被告支付物业管理费及相应滞纳金的请求，理由充分，法庭予以支持。本案受理费也由被告负担。
律师说法：拒缴物业管理费的情形
1、未入住可不交
物业费是从接房交接钥匙之后开始计算的，如果买了房屋一直没有交接房屋入住，这种情况根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务支出一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。因此，即使买了房没住，一样还是要缴纳物业费的。
2、安保不当可拒交
物业管理包括了小区的安保问题，对于在小区内对居民造成了人身和财产安全问题的，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。也就是说，你可以追究物业公司的责任，但是物业公司还是履行了服务合同，因此你不可以拒交物业费。
3、物业服务质量不合格
如果物业公司提供的相关物业服务没有达到合同中约定的标准，业主有权拒交物业费甚至申请更换物业管理公司，但物业服务质量不合格不代表物业公司没有履行物业合同，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失，但不能以此为理由拒交物业费。
4、二手房易主物业费拖欠的情况
如果是购买的二手房，物业费应该从房屋过户之后开始计算的，买卖双方应该针对物业费水电气费这些在交易的时候就协商清楚，如果没有协商清楚，造成原业主拖欠的物业费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人对物业费是负有连带责任的，如果原业主不缴纳的话，物业使用人就需要缴纳物业费。
5、未签订物业合同
没有签订物业合同就没有合同的约束，也就是说，只要业主委员会同意了物业管理协议的条款，且业主事实上已经接受了物业服务，就应该按照实际发生的服务价格向物业公司缴费。
拒交物业费应该有充足的理由作为支撑，如果只是因为个人与物业公司的矛盾而拒交物业费，这种情况下物业公司有权要求业主按时足额的缴纳物业费，现实生活中，业主拒缴物业费的理由有很多，比如车辆被盗、找不到停车位等等，但只要物业履行了相应的义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合法依据的。
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