案例简介：交易房屋无产权证
陈某与李某于2004年4月8日签订了房屋买卖合同，约定：李某将其所有的坐落在山东省日照经济开发区小滩村的房屋卖给陈某，房屋价格6万元;协议签订当天，陈某先预付定金1万元，剩余5万元待办完过户手续交接证件时一次结清;办理过户手续以李某为主，陈某协助，过户费及跑办费由陈某负担;合同履行后，定金折抵房款。双方在合同上签名并按印，见证律师亦在合同上签名。房屋买卖合同签订当天，陈某即依约交付李某1万元，房屋已实际交付使用，现由陈某使用。后因房屋不断升值,李某反悔,以合同无效为由向山东省日照经济开发区人民法院起诉,要求陈某返还房屋。
法院判决：交易房屋无产权证不必然导致合同无效
一审法院：李某卖给陈某的房屋没有依法办理房产所有权证和土地所有权证，双方之间的房屋买卖行为违反了城市房地产管理法规定的未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让的法律禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同无效。
二审法院：城市房地产管理法第三十八条第(六)项的规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。李某未申请登记领取产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。
律师说法：合同是否生效要综合判定
本案双方争议的焦点是李某与陈某的房屋买卖合同是否有效的问题，审理的重点主要有两个：一是李某与陈某的房屋买卖合同是否违反合同法第五十二条第一款第(五)项规定的法律、行政法规的强制性规定;二是李某转让房屋的行为是无权处分还是有权处分行为。本案涉案房屋系李某于1992年经所在村委会同意按照规划自建，属于李某合法的私有财产。
尽管李某与陈某签订房屋买卖合同时，李某尚未就出卖房屋登记领取该房屋及相关土地的权属证书，但从查明的事实看，该房屋并非不应或者不能取得权属证书，而是由于李某长期不向房地产管理部门申请登记所致。该房屋李某未申请登记领取产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的财产所有权，不影响其享有完整的财产所有权能，李某自愿将其出卖给陈某，是对自己所有的财产行使自由处分权的行为，符合法律的规定。
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