一、一房二卖合同如何履行？
“一房二卖”中两份合同均为有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同则目的落空，买房人只能向卖房人追究违约责任。这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任。要解决这一问题，首先应该债权与物权的关系问题。债权与物权有着明显的不同，债权为对人权，相对权，不能对抗合同外的第三人；而物权是对世权，绝对权，可对抗第三人。当事人订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。因此哪一份合同应该得到履行，应当区别情况予以分别处理。
（一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
（二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
（三）合同中一份房屋已进行了过户登记，其它未作登记，且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更，再要求原卖房主履行合同已不可能，这时我们应按物权公示及对抗性原理，确认已办理过户登记手续的合同的效力。
（四）两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。这种情况下较难处理，主要是实际审判工作中难以协调三方关系。我们还应按物权公示性及对抗性原理来解决这一问题，这是符合法理的。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其它合同的履行。
二、一房二卖如何保护买房人？
在其中一方合同得以履行的情况下，另一份合同当然无从履行，这时，购房者要想得到法律上的保护，只能通过追究卖房者的违约责任来维护自己的利益。这又会出现两种情况，下面我们分别探讨。
（一）房地产开发企业违约的处理及法律适用
首先，应当明确，房地产企业与买房人订立的数份买卖合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而导致另一份合同不能履行的情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该解释所针对的商品房买卖合同就是指的房地产开发企业。该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权，又分先买者的请求权和后买者的请求权，都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
其次，恶意串通的情况下先买者的无效请求权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”刚才我们谈及的前后两个合同都有效是在双方没有恶意串通的情况下，这个司法解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由体现了与合同法的相互衔接，我国合同法第五十三条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”是“合同无效”的法定事由之一。通过以上可以看出，房地产开发企业违约应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。
（二）一般卖房者违约的处理与法律适用
我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。
