商品房买卖涉及金额巨大，购买一手新房时一定要买“五证两书”齐全的项目，以确保自身权益得到保障。
一、什么是五证，开发商的五证具体是什么？
五证包括：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售（预售）许可证》
开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的；未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。《商品房预售许可证》配有镜框，要求悬挂，其它证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。
1、《建筑用地规划许可证》
就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。
2、《建设工程规划许可证》
就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。
3、《国有土地使用证》
就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。
根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。
4、《建设工程开工证》
就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。
没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。
5、《商品房销售（预售）许可证》
是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。
没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。
“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
二、什么是两书，开发商的两书具体是什么？
“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。两书是在交房时交给业主的，没有张贴的要求。
以上就是对开发商的五证两书的具体内容作出的解答。购房者在购房前务必注意，只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。必要时，也可以让律师陪同看房，这样可以最大程度地避免购买没有五证两书的房屋。
