案情简介：商铺租赁改变经营方向是否构成违约
杜某系位于北京市丰台区×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年9月29日，杜某（甲方）与西联万博公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将涉案商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额530704元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付。在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割。关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任。乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，西联万博公司支付给杜某2014年6月1日至2014年6月30日租金。
法院判决：应当支付租金
法院认为:《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。杜某依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司即应依约支付杜某房屋租金，故对杜某要求西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得杜某同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但西联万博公司有权调整经营方向，其辩解法院难以采信。关于违约金一节，按照双方所签合同约定，西联万博公司应于每季度第一个月的15个工作日前向杜某支付租金，故违约金应从2014年7月22日开始起算。考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，杜某主张的违约金过高，法院依据公平原则予以调整。
律师说法：出租人的适租义
根据对中国合同法第二百一十六条的规定，出租人应当将租赁给承租人按照约定，并保持租赁在租赁期限一致。换言之，出租人有义务确保出租房屋适合出租。但是，是否应根据法律规定、合同约定和社会习俗来确定适当的租金。一般来说，可以分为以下四种情况：住房安全、质量保证义务。房屋安全质量是出租人的首要义务，因房屋质量和安全争议而难以达到租赁合同的目的，出租人应当承担责任。中国的《合同法》第二百三十三条的规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时知道质量不合格的租赁物，承租人可以随时解除合同。其中，出租房屋存在安全隐患，不论承租人的合同是否可以解除租赁合同；承租人的出租房屋是否属于诚信，不知道是否存在房屋安全风险，出租人应承担违约责任。在这种情况下，出租人通知房屋安全隐患，没有对违约责任的影响；如果为住房保障问题在房屋租赁承租人，承担违约责任，首先应根据商定的协议与合同，合同没有约定的，责任由甲方承担。但是，应考虑到承租人的过错程度，以减少甚至避免承租人违约责任。当然，许多问题还涉及到原因、房屋安全和质量产生的时间，将解决租赁合同的解除、租赁、赔偿损失的影响，应具体分析具体案例。从干扰排除其他人的责任。根据对中国合同法第二百二十八条、第三方索赔的权利，使承租人不能使用收益租赁物。承租人可以要求减少租金或者不支付租金。出租人出租房屋，房屋的使用，在租金收益权交易收益权，出租人应当保证住房、收入的使用，其他人不能干涉。如果他人，影响承租人的正常使用，收入，由出租人承担责任。承租人既可以要求减少租金或者不支付租金，也可以要求终止合同，并要求出租人承担违约损失赔偿责任。作为“房屋租赁合同”第八条规定的司法解释：最高法院出租房屋被司法机关或行政机关查封、出租房屋，房屋租赁权是在强制条件的住房条件的使用违反法律、行政法规规定，致使出租房屋是不可用的，承租人要求解除合同的，人民法院应予支持。一般情况下，承租人无过错的，由出租人承担违约责任。
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