一、什么是一房二卖？
“一房二卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在我国住房制度改革以前，虽然存在，但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房，企业拥有的是公房，职工分配的是公房，公房的所有权人是国家或者单位，流转非常缓慢，并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转，买卖较少。住房制度改革后，我国的住房向私有房发展，“一房二卖”才变得日益突出。近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己所有的商品“一房二卖”、“一房多卖”，这带来的一系列法律问题正日益引起我们法官的深思。
二、一房二卖有什么法律效力？
房屋买卖，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，对方受领房屋并支付价款的合同行为。“一房二卖”是指房屋产权人先后与两个人（包括自然人和法人）签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。原先，很多人对此存在认识上的误区：一是同一房屋，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。二是同一房屋，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着我们对“一房两卖”行为的判断，甚至左右着我们一些法官的判断。对“一房两卖”合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》为依据。
（一）未登记的房屋买卖，合同是有效的
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
（二）未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的
第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。因此，“一房二卖”的各份合同依法均为有效。对于“一房二卖”的买房人而言，均能够得到有效合同的保护。
