案情简介：如何认定名为买卖合同实为借款融资的合同性质
A公司称，江苏高院在执行A公司与B公司、C公司等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案中，于2012年8月15日查封了登记在B公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。李某对执行标的提出书面异议。江苏高院于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第8号执行裁定书，认为李某异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼812室房屋的执行。A公司认为，李某与B公司签订的合同系名为房屋买卖合同，实为借款融资，且房屋买卖合同的真实性无法确认。B公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》表明，地方政府”要求暂缓对外销售”东方云顶广场公寓4号楼房屋，李某在明知政府上述要求的情况下，仍与B公司签订所谓房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理房屋销售网上备案和产权登记，过错明显。东方云顶广场公寓4号楼至今未能建设完工，更没有验收，还不能使用。涉案房屋一直由B公司、C公司实际占有和实际控制，B公司没有将其名下的房屋交付李某，李某从来没有占有和使用过该房屋。江苏高院（2013）苏执异字第8号执行裁定书认定的”实际占用”与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的”实际占有”，无论从文字还是内涵上都显然不同，不能认定李某已经实际占有了涉案房屋。因此，李某的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予驳回。
法院判决：驳回原告的诉讼请求
A公司主张房屋买卖合同上B公司公章的真实性无法判断，且合同没有经过备案，因此合同不具有真实性。一审法院认为，A公司虽对B公司的公章的真实性提出异议，但对公章没有申请鉴定，也没有提供相应证据予以推翻，故对其主张不予采纳。关于合同备案问题，一审法院在审理中到昆山市住房与城乡建设局调查，该合同确系B公司自行制作的合同，而非昆山市住房与城乡建设局出具的合同文本，且没有经过备案。一审法院认为，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力，故对A公司的该项主张不予支持。《租赁及委托经营管理合同》中的回购约定是在同等条件下可以优先回购，系为了房屋的整体性保护经营而设定的条款，并非融资回购。借款合同应当具备借款人、出借人、借款金额、借款期限、利息约定、违约金的承担、借款人是否提供担保等要件，而李某与B公司签订的《昆山市商品房购销合同》具备房屋买卖的全部要件，并不符合融资借款的要件，因此不属于借款合同，B公司与李某之间存在合法有效的房屋买卖关系。综上，驳回了A公司的诉讼请求。
律师说法：属于商品房买卖关系
借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定。商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。
从B公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》，以及C公司、B公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》看，合同中约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有权，合同的目的指向房屋所有权的移转，性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋没有实际交接而是由购房人收取房租，系购房人与C公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式，属于购房人对自有物业的经营方式的支配。
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