案情简介：未按约定办理过户登记，协议是否还有效
2012年8月，张某称：2009年8月19日，其与雷某签订房屋买卖协议约定：雷某将坐落于北京市密云县明日花园的一套房屋卖与张某，双方议定卖价50万元，其于2009年8月19日一次性付给雷某49万元，剩余1万元在雷某配合自己办完产权手续的当天给付。双方还同时约定了违约条款。合同签订当天，其付给雷某49万元之后，于当天入住房屋至今。现雷某未按协议约定办理产权变更登记，故请求法院判令：1．确认房屋买卖协议有效；2.雷某协助办理产权变更登记。如果法院认定购房协议无效，要求雷某按照协议约定双倍返还已付房款、赔偿装修费用。
法院判决：协议有效
法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与雷某于2009年8月19日签订的涉案房屋买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张某在限购政策规定实施前已支付了购房款，履行了合同义务，雷某亦在限购政策规定实施前履行了交付房屋义务，但未履行办理房屋产权变更登记义务，故张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分；雷某主张张某不具备购房资格，要求解除双方买卖协议，无法律依据，法院不予采纳。李术宝辩称自己不知情，房屋买卖协议侵犯自己的共有财产所有权，因自签订房屋买卖协议至张某诉至法院历时逾两年之久，期间雷某与李术宝共同居住生活，该辩解与常理不符。判决：张某与雷某签订的房屋买卖协议书有效；雷某、李术宝按照房屋买卖协议书约定协助张某办理涉案房屋产权变更登记。
律师说法：是否发生物权变动效力
处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据事实，涉案房屋系雷某与李术宝的夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李术宝同意擅自处分共有房屋，侵犯了李术宝的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张某与雷某签订的房屋买卖合同为有效合同。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有人李术宝的同意，方有权处分共有财产。而李术宝现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，因此不能发生物权变动的效力。
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