案情简介：未经消防部门验收擅自投人使用，能否解除租赁合同
1996年10月8 R,新隆基公司取得由重庆市房地产管理局核发的渝高新字第71533号《房屋所有权证》。1997年5月20日，新隆 基公司取得重庆市国上局高新技术产业开发区国土分局核发的渝高国用（97)字第0222号《国有土地使用证》。同年7月25日，A公司函告新隆基公司有关吉兴火炬大厦租赁之事，强调今后凡有关租赁场地事宜，由新隆基公司直接与B公司联系并收取租金。1997年1月9日，原重庆市公安局消防支队对明日上海广场经营 场地进行了消防检查，存在火灾隐患，指出：明日上海广场未经消防部门验收擅自投人使用。要求在春节前进行整改，经消防验收后方可投人使用。1998年6月，新隆基公司以明FI公司拒付租金为 由向法院起诉，请求解除租赁关系，判令明FI公司和科贸公司立即 偿付拖欠的租金并赔偿经济损失。
法院判决：应赔偿损失
法院一审认为：联建期间，A公司将已取得产权的大厦裙楼的使用权作为出资，与B公司签订《联营协议》，该合同不具有共同经营、共负 盈亏、共担风险的联营特征，并具有保底条款，应当确认为无效合 同。而双方将违法的联营关系确定为租赁关系，规避法律，应确认 该备忘录无效。新隆基公司在A公司退出合作建房并取得吉兴火炬大厦全部产权后，即继受取得A公司在经营大厦裙楼的权利义务。新隆基公司与B公司均应对无效合同产生的法律后果承担相应的责任。B公司将依据无效合同取得的场地交其控股的科贸公司占有使用，科贸公司作为该场地的实际使用人和受益人，应当与明FI公司承担因占有使用场地给新隆基公司造成的经济损失。
律师说法：如何认定合同的效力
明H公司与A公司签汀的《联营协议》有保底条款，违反联营的法律规定，应认定无效c双方同曰签订的《备忘录》，将联营关系变更为租赁关系，但大厦主体丁程及明日上海广场的装修工程在竣工后，消防验收末获通过即擅自投人使用，违反了《中华人民共和国消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。W97年1月9日，重庆市公安局消防支队在对明日上海广场进行消防检查时，明确要求A公司和科贸公司限期锒改存在的隐患，并申请验收，但两公司均未采取整改措施，致使租赁关系继续处于不合法的状态。双方均有过错，应各自承担相应的责任。C公司取得吉兴火炬大厦全部产权后，继受取得了A公司在经营该大厦时的权利义务本案租赁关系无效。
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