案情简介：公有住房协议约定不得改变用途是否有效
河南省郑州市金水区黄河路92号院1号楼（以下简称1号楼）是A公司河南省郑州市第二建筑工程公司（以下简称郑州二建）于1980年底建设的五层公有住房，其中11号房间位于一层且临街。1996年A公司向职工出售公有住宅楼房时，被告王某以10540.29元价款购买了该房间。2000年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需要的房屋所有权证，郑州二建与王某补签了一份公有住房出售协议书。协议除约定王某享有所购房屋100%的产权外，还约定：售出住房的维修，在国家规定的保修期内的正常维修郑州二建负责；保修期过后，自用部分由王某负责，共用部分外墙面、走廊通道及共用设施等由郑州二建负责。双方在公有住房出售协议书第六条还约定了售出房屋的管理办法：未经郑州二建同意，王某不得任意挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；售出的房屋不得出租，王某如要改变使用性质，必须经郑州二建同意，并办理有关手续；王某要爱护房屋的共用部分，不得侵占，不得妨碍他人的正常使用。协议签订后，王某取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年，王某将该房屋的临街墙开挖了门窗用于经营。郑州二建劝阻无效，遂以王某违约为由，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。
法院判决：构成违约
法院经审理认为：双方当事人所签的公有住房出售协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定为合法有效。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告王某在取得11号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经A公司A公司许可，任意在11号房间墙上开门挖窗，改变了1号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”在王某违约后，A公司有权要求王某依照民法通则第一百三十四条第一款第（五）项的规定，恢复11号房间原状。据此，郑州市金水区人民法院于2005年9月25日判决：被告王某于本判决书生效后10日内，将1号楼11号房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。
律师说法：如何认定协议的效力
涉案1号楼系公有住宅楼房，根据公有住宅售后维修养护管理暂行办法第四条第二款的规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”该办法第六条规定：“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”根据以上规定，A公司在公有住房出售协议书的第五条中明确了自己对1号楼共用部位的维修责任，在第六条中从楼房维修者的角度出发，有权明文禁止楼房使用者实施有碍楼房安全的行为。上述内容有利于延长楼房的使用寿命，且不影响楼房使用者依法正确行使自己的权利，因此是合法有效的协议条款。
王某拥有的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分。鉴于楼房的建筑特性，王某对11号房间享有的所有权并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王某专有。王某未经许可在此墙上开挖门窗，此举不仅侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也违反了公有住房出售协议书第六条的约定，故应当对A公司承担违约责任。
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