案情简介：以赡养老人为转让房屋条件，合同是否有效
1997年11月，罗三、陈玉文夫妇主持其子罗一、罗二兄弟分家，罗一分得坐落于青城山镇坪乐村的3间房屋及院坝，并负责赡养其母陈玉文。后罗一迁居郫县，难以履行赡养义务。1997年12月2日，罗一与其妹罗二达成《关于转让房屋及赡养老人的协议》，协议约定：（1）罗一将以上分得的房产转让给罗二；（2）罗二负责供养其母陈玉文（陈玉文对此表示同意）。此后罗一即将房屋交付罗二，罗二也依约独自承担起赡养义务。1998年元月，罗二对该房屋进行了改建，其时罗一、邹雨琼夫妇均在场，未提出任何异议。2001年4月，罗一、邹雨琼向都江堰市人民法院起诉：（1）此协议是房屋赠与合同，因双方当事人规避国家有关法律，未办理公证，应按无效合同予以撤销。（2）转让赡养义务违反了法律规定，协议内容不合法。（3）罗一处分共有财产没有征得共有人邹雨琼同意，侵犯其合法权益，该转让行为无效。
法院判决：驳回诉讼请求
罗一与罗二签订的转让协议意思表示真实，内容合法，未损害他人和社会公共利益，应认定有效。二原告的起诉请求没有事实和法律依据，违背诚实信用原则，不应得到支持。为保护交易安全，保护善意相对人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，该院判决如下：驳回原告罗一、邹雨琼的诉讼请求。
律师说法：如何认定是否构成表见代理
在本案中，双方当事人对转让协议的真实性、签订协议时意思表示的真实自愿，以及协议的履行情况均无异议，争议焦点在于转让协议的合法性。确认该转让协议是否合法，关键在于以下环节：（1）该转让协议的性质，是有偿转让还是无偿转让（赠与）。在本案中，罗二取得房屋所有权，正是以代罗一履行供养其母陈玉文的义务为对价的，故应认定该协议是有偿的。（2）法定义务能否允许替代履行。赡养父母是子女的法定义务，它包含金钱、其他物质的给付和精神上的慰藉，如关心、照顾、安慰等，前者允许替代履行，而后者应当亲自履行。罗一在协议中转让的正是供养责任即物质上的赡养义务（依法也应仅限于此），并且取得了受赡养人的同意；罗二依约履行，并未损害受赡养人的合法权益，故该转让协议在法律上、道德上都应认定是合法有效的。（3）未经其他共有人同意单方处分共有物的行为是否有效。在本案中，由于罗一与邹雨琼系夫妻关系，致罗二有充分理由相信罗一对夫妻共有财产有处分权，罗二出于善意且支付合理的对价，罗一的行为符合表见代理的条件，构成表见代理。（4）转让未经公证是否有效。《四川省公证条例》虽规定房屋转让应当办理公证，但其属于地方法规，因为与民商法精神及最高人民法院有关司法解释精神相违背。不能作为认定转让协议效力的依据。
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