案情简介：如何认定租赁合同是否适用买卖不破租赁
李某称，A公司原系上海市宝山区友谊支路XXX号房屋的权利人，因其债务不能清偿，该房屋将被上海市浦东新区人民法院强制拍卖偿债。2014年5月4日，李某的一致行动人单易与A公司等签订协议，约定由单易代替A公司清偿2，960万元债务，单易或者单易指定的关系人买受友谊支路XXX号房屋，且2014年5月4日以后该房屋的租金收益由买受人收取。此后，单易按照协议约定替A公司偿还了全部债务，并指定李某作为买受人，经浦东法院同意后于2014年9月办理了房屋产权过户手续和房屋交接手续。房屋交接后，该房屋一楼承租人王某及B公司表示，由于A公司欠B公司350万元借款，根据A公司与B公司之间的租金转让协议，B公司以应付租金冲抵该借款，而且还有权收取该房屋其他承租人的租金冲抵该借款。李某认为B公司、王某及A公司在明知系争房屋将被拍卖偿债的情况下，恶意串通签订租金转让协议，而且在拍卖前隐瞒该情况，待房屋产权转让后以租金转让协议在先为由对抗新产权人的租金请求权，侵害了原告的合法权利，故起诉要求B公司和王某共同支付2014年5月5日以来的租金21万元（暂计算至2014年10月5日）。
法院判决：应当认定不能适用买卖不破租赁
本院认为，各方当事人对于2011年8月10日的租赁合同均无异议，应当恪守履行，不再赘述。本案争议在于B公司与A公司达成的延长租期、租金抵借款的补充协议能否对抗新产权人。法理上虽有“买卖不破租赁”的原则，最高人民法院的相关司法解释对此也有原则性的规定，但其具体适用应当遵循一定的规则，兼顾租赁权和物权的保护。对本案而言，B公司应举证证明其与A公司存在真实的债权债务关系，进而于2013年2月7日达成了真实有效的补充协议。根据已经查明的事实，万国红与叶登辉资金往来数以千万，但无王某与叶登辉之间借款的直接凭证，且资金往来明细与书面协议记载的借款金额不一致；另外，2013年2月7日的补充协议约定，B公司以2025年9月30日前的所有租金冲抵未偿还的借款，而2013年12月15日的租金转让协议却约定B公司以2011年10月1日至2019年9月30日的租金冲抵未偿还的借款。由此可见，双方借款关系的真实性存疑，而且关于延长租期、租金抵借款等约定也前后不一，故本院认为B公司未能证明其主张的借贷关系及补充协议的真实性、有效性，其主张该协议对李某有效之意见，不予支持。
律师说法：如何认定本案的租赁合同的效力
租赁合同及相关内容必须经过合理的方式对外公开、公示才能产生对抗新产权人的效力。退一步讲，即使该补充协议的内容客观真实，B公司和A公司也应当以符合生活常理的方式对外公示，使不特定的房屋买受人能够知晓补充协议的具体内容，据此才能产生对抗新物权人的效力。通常情况下，承租人可以通过对租赁合同进行备案、实际占用房屋等方式对外公示其租赁权。本案中，B公司承租房屋的客观事实已无争议，但其所谓的租金抵借款之补充协议系基本租赁事实之外的重大事项，B公司在明知房屋将被拍卖，所有权将发生变化的情况下也从未披露该补充协议，其放弃对外公开、公示补充协议的行为应当认定为放弃对新产权人设定负担，故本案补充协议对新产权人不具有约束力。
关于支付租金的主体，本案租赁合同虽由王某签订，但其系B公司的法定代表人，且房屋由B公司经营使用，应当由B公司向李某支付租金，考虑到庭审中王某表示由其承担责任，故李某诉请B公司和王某共同承担支付租金的责任，可予准许。另外，本院注意到李某于2014年9月5日成为友谊支路XXX号房屋的产权人，而且其一致行动人单易在2014年6月4日与A公司约定2014年6月30日前的租金由A公司收取后转付，7月1日以后的租金由单易直接收取，故本案租金的起算日可以此为据。
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