案情简介：房屋买卖双方均存在违约行为应如何处理
班某称：2013年8月27日，班某与刘某在郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司处签订房屋买卖合同，约定刘某将其所有的位于郑州高新区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号房屋出售于班某，房屋面积74.83平方米，房款为580000元。合同签订后，班某即向刘某支付购房定金15000元（该定金由第三人代为保管）及向居间方支付佣金5000元，并支付了差价款20533.35元。但刘某以种种理由拒绝履行合同义务，故诉至法院，请求判令刘某返还双倍定金30000元、赔偿佣金损失5000元；刘某退还差价款20533元；由刘某承担诉讼费。
法院判决：应当认定双方均有违约责任
本院认为：班某、刘某、郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《房屋买卖合同》第四条第2款约定：双方经协商，以按揭贷款的方式付款，班某应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管，待物业交割完毕后，刘某凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向刘某支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。
律师说法：如何认定行为是否构成为违约
本案中，班某并未提交任何有效证据证明其办理按揭贷款的情况，存在迟延履行主要债务的情形，故其行为违约。该《房屋买卖合同》已明确约定采取按揭贷款的方式支付房款，而在合同履行过程中，刘某在未与班某协商一致的基础上，要求使用资金监管手续付款，故刘某亦同样存在违约行为。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据班某提交的收据所示，班某已经支付给郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司5000元，其中佣金4000元、代办费1000元，根据《房屋买卖合同》的约定，该合同的解除与否，均不影响中介佣金的收取，故该4000元佣金实为班某的损失。在《房屋买卖合同》履行过程中，因班某、刘某均存在违约行为， 该《房屋买卖合同》第三条约定：班某于合同签订时支付20000元，其中佣金5000元，代办费1000元，余额作为郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司代为保管的定金，刘某同意该定金在办理完房产过户手续前由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管。在合同履行过程中，班某支付了定金15000元。因班某、刘某均存在违约行为，对班某请求刘某双倍返还定金的请求不予支持。因班某交付的定金15000元由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管，故该款应由郑州金诺房地产咨询有限公司返还给班某。 班某另请求刘某退还补交土地价款20533元，依据庭审查明的情况可知，刘某所出售的房屋为经济适用房，所占用的土地使用权取得方式为划拨。根据《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》的规定，经济适用房进行交易，购房人应当缴纳差价款。刘某为出售该房屋，应缴纳差价款。班某为购买该房屋，已交纳差价款20533元，故该《房屋买卖合同》解除之后，刘某应当支付给班某20533元。
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