案情简介：未履行法定告知义务，是否导致转让无效
王某称：王某和家人一直租住南华中房管站位于同福中路同福西街16号二楼二房的公房，后因该房产拆迁，与广州市宝龙苑建设发展有限公司（以下简称宝龙苑公司）签订了一份《广州市房屋拆迁安置协议》，约定王某方被永迁安置在广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房居住。被告黄某于2004年6月4日通过拍卖竞购取得宝龙苑公司所有的上述房屋产权，其竞购时已清楚该房产不能交吉的事实，也默认王某长期永迁安置在此的现实，王某与宝龙苑公司和被告黄某的事实租赁关系延续至今。其间，王某在多种场合多次向被告黄某表示了要求购买该房屋的意愿，但被告黄某在未解除租赁关系、未告知王某的情况下，偷偷摸摸擅自将该房转卖给被告庞某，侵犯了王某的优先购买权。故起诉请求：（1）确认两被告对广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房的买卖或转让行为无效；（2）判决王某对被告黄某的广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房享有以同等条件优先购买的权利；（3）由被告承担所有的诉讼费用。
法院判决：应当认定转让合同无效
法院认为：陈某与南华中房管站签订的租赁契约中已经载明王某作为陈某家属共同承租使用广州市海珠区同福中路同福西街16号二楼二房，被告认为该租赁契约中家属名字笔迹不一样，对其真实性有异议，但被告不能提供相关证据以否定租赁契约中家属名单的真实性，故本院认定王某属于共同承租人。因此，虽然王某没有在陈某与宝龙苑公司签订的《房屋拆迁安置协议》中签名，但王某仍然属于被拆迁人，依法享有拆迁安置的权利。宝龙苑公司向陈某发出永迁通知后，王某作为被拆迁户与宝龙苑公司指定的物业管理公司签订了《住户入住合约》，并人住了宝龙苑公司安排给其永迁居住的讼争房屋，虽然王某一直没有与讼争房屋的所有权人签订租赁合同，但却形成了事实租赁关系。被告黄某在参加竞拍时，已经明知讼争房屋为不交吉拍卖，在取得所有权后，在本院审理（2006）海民三初字第349号案件时，也答辩称愿意与王某签订一年期的租赁合同，表明被告黄某已经认可了王某的承租人地位。被告黄某辩称王某不是法律意义上的承租人的意见无理，本院不予采纳。两被告均辩称王某已不在该屋居住，王某对此予以否认，被告黄某在庭审中欲向法庭提供广州市海珠区凤阳街司法所的书面证明以佐证其主张，但因被告黄某没有在举证期限内提交该证据，王某表示不予质证，故本院对被告黄某提交的该证据不予采纳，被告主张王某不在讼争房屋居住的事实缺乏证据，本院不予认定。
律师说法：如何认定转让行为是否有效
被告黄某在2004年6月22日邮寄给王某的《通知》只是要求王某搬迁及缴纳租金，虽然其中提到其在此前已经通过广州市汇涛房地产咨询有限公司向王某发出通知，要求如购买所租住房的住户于2004年6月16日前签署落实购买事宜，但被告黄某并不能提供此前已向王某发出购买通知的证据，王某也否认曾经收到过被告之前发出的购买通知，因此，该《通知》并不能证明被告已经通知王某出卖房屋的事实。而王某在本案中提供的《意向登记表》来自被告黄某在另一案件中提交的证据，该《意向登记表》只能证明王某曾经表示过要购买讼争房屋的意向，并不能证明被告已将出卖房屋尤其是交易价格和交易方式等条件通知了王某。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，被告黄某有义务在出卖前的合理期限内将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知王某，以保障王某能够行使在同等条件下优先购买的权利。现被告黄某不能提供证据证明其在出卖讼争房屋给被告庞某前的合理期限内已履行了上述义务，其出卖讼争房屋的行为侵犯了王某在同等条件下优先购买讼争房屋的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。王某关于确认被告黄某转让讼争房屋给被告庞某的行为无效和其对讼争房屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，予以支持。
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