案情简介：私自他人房屋对外设定抵押，抵押合同是否有效
1993年3月6日，职某与被告李一、第三人李某订立一份合同，约定由三人共同出资购买西安市长乐西路102号房屋并对其予以改建，费用按2∶2∶1分摊，改建后的房屋三人以3.5∶3.5∶3享有利润，房屋产权状况由李一以其个人名义办理。1996年6月26日，李一在西安市房产管理局办理了该改建房屋的所有权证，载明李一为所有权人。2000年8月26日，李一任法定代表人的陕西源海汽车租赁有限公司与第三人建行建国路支行订立了一份借款合同，李一以上述房屋为该笔借款的抵押物与建行建国路支行订立了一份抵押合同，其妻被告王志英亦在该抵押合同上签字。其后，李一协同建行建国路支行办理了抵押物登记手续，建行建国路支行即取得了西安市房产管理局颁发的针对该房屋的房屋他项权证书。2002年9月，职某获知上述情节，认为李一瞒其将三人共有的房产用于抵押贷款，其所享有的所有权受到侵犯，遂诉至西安市新城区人民法院，要求确认前述抵押合同无效。
法院判决：应当认定抵押合同有效
法院审理后认为：李一未经职某同意，私自将其与职某、李某共有之房屋用于抵押贷款，侵犯了职某的合法权益。由于李某对李一以房屋做抵押的行为明知未否认，故应视为其同意。又因职某所诉仅限于抵押合同的效力问题，所以建行建国路支行述称职某不能向人民法院起诉的理由不能成立。职某所诉抵押合同中针对其本人所应享有的房屋所有权份额约定的抵押无效，其余有效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第一款之规定，判决：在李一、王志英与建行建国路支行订立的抵押合同中，李一以其与李某所享有的房屋所有权份额设定的抵押有效，以职某所享有的房屋所有权份额设定的抵押有效。
律师说法：如何认定抵押合同有效
李一私自以其与职某、李某共有之房屋对外设定抵押，侵犯了职某的合法权益，职某对此可向李一提起相关诉讼。李一所持有的房屋产权证书并未记载职某为共同权利人，职某与李一、李某之间的共同出资购房、产权分割协议，不能对抗善意的第三人。建行建国路支行在与李一订立抵押合同时尽到了善意第三人应注意的义务，故该抵押合同应为有效，建行建国路支行的请求应予支持。
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