案情简介：买卖合同未履行定金退还，借条是否应当履行
2005年8月17日，陈某向张某出具了收条，载明：“今收到张某交房地产定金叁万元整”。2006年9月29日，陈某取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为“济中国用（2006）第0802062167号”，地类（用途）为“商业”，使用权类型为“出让”，使用权面积为2582平方米。2006年10月25日，张某、杨某、乔某作为原告起诉至山东省济宁市市中区人民法院，要求判令陈某履行合同义务，将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，诉讼费用全部由陈某承担。
法院判决：应当认定合同无效
法院认为，食品公司与陈某于2002年11月29日签订的“房地产转让合同”，系当事人真实意思表示，合法有效，予以采信；对于陈某与张某、杨某、乔某于2005年6月6日签订的“房地产转让合同”，该份合同的标的是确定的，即座落于济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗，在陈某取得相关权属证书的情况下，则应将该宗房地产过户给张某。因此，该份合同符合当事人具有合同行为能力、意思表示真实、不违反国家法律和社会公共利益、合同标的确定等合同生效的四要件，故对该份合同予以采信。鉴于在食品公司与陈某签订的“房地产转让合同”履行过程中，在房地产的所有权人仍为食品公司的情况下，国土部门已经将土地过户至陈某名下。因此，陈某以“未依法登记领取权属证书的房地产不得对外转让”为由，认为该房地产转让合同因为违反法律规定而为无效合同，该辩解理由欠妥，不予采信。
律师说法：如何认定定金合同
合同双方当事人应按照合同的约定履行各自义务，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。当事人双方虽然约定了20万元的定金，但陈某分两次收取了张某实际交付的定金6万元，应视为双方对定金进行了变更。因此，陈某以张某没有按照约定给付20万元的定金，导致双方签订的房地产转让合同不能正常履行，于法无据，不予采信。对于双方约定的房产，鉴于该房产所有权人现仍为食品公司，应在张某交付相关费用，该房产过户到陈某名下后，方可继续履行该合同。对于陈某以张某出具的26万元的借条及杨某、乔某两人出具的合计6万元收条，来证明双方正在履行解除协议的行为。张某出具的26万元的借条，明确注明是借郑本芹的现金，证人郑本芹也认可张某为其出具借条的事实，故应认定该借条与本案无关。对于杨某、乔某两人出具的合计6万元收条，其称收取的是陈某代替他人偿还的借款，而该收条亦未注明“收回房地产款或定金”等字样。因此，对于杨某、乔某两人收取陈某6万元的事宜，双方如有纠纷，可另行处理。在张某、杨某、乔某已交付陈某180余万元的情况下，陈某仅以杨某、乔某收取了其6万元，便称双方正在履行解除协议的行为，理由欠妥，不予采信。
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