案情简介：划拨土地上的房产买卖，未审批是否无效
案涉房屋由南山工业公司建设完工，其土地性质为划拨用地。深圳市人民政府办公厅于批复，原则上同意A 公司与B公司签订的《联合兴办深圳市罗浮山食品饮料公司合同书》，但该批复并未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。1992年10月4日，深圳市人民政府办公厅作出的第1254号批复仅是同意法院将C公司变卖给D公司，亦未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。在案涉房屋流转期间，相关法院裁定将案涉房屋用以抵债，同样未变更案涉房屋的土地性质。因此应当确认《房屋买卖协议》合法有效；刘某协助李某办理房产过户手续；刘某支付李某不协助办理房地产证的违约金2万元。
法院判决：驳回诉讼请求
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于刘某诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。关于李某诉请刘某协助其办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，虽然案涉房屋通过法院裁定的方式已经实际交付给刘某，但案涉房屋尚未办理房地产权登记，刘某协助李某办理案涉房屋的过户手续的条件尚未成就，故对于李某的该项诉讼请求不予支持。
律师说法：如何认定房屋买卖合同是否生效
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”刘某取得案涉房屋所有权系依据法院裁定，但因其一直未办理产权变更登记，土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成，仍为划拨土地。在本案双方所签订的《房屋转让协议》中“房屋和土地状况”部分也明确记述“土地使用权由深圳市南山区工业发展公司取得，系行政划拨土地，等级为三级，用途为工业仓储用地”。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖，应报有审批权的人民政府审批。本案中第1254号批复内容仅是关于罗浮食品公司变卖给益阳华侨公司事宜，并非针对刘某与李某之间的转让，因此案涉房屋转让并未报有批准权的人民政府审批。认定案涉《房屋转让协议》未生效。
以上就是关于划拨土地上的房产买卖，未审批是否无效的介绍，还有其他问题可以向法邦网的律师进行详细咨询。
