案情简介：名为购房协议实为有偿使用，如何认定协议性质
2004年1月8日，赵某与A公司签订《购房协议》，A公司主张，该《购房协议》是在特殊条件下签订的，2002年A公司与陆军学院签订了联合开发协议，由温某帮忙融资400万元，但他提出不能白帮忙，要求提10%，即40万元，其要求签订《购房协议》，并打了40万元的收条，但他的身份不便出面，就借赵某的身份签订的，其实赵某并没有履行付款，《购房协议》不是双方的真实意思表示，是一份虚假的合同；A公司对开发的房产并无产权，只有部分的收益、使用权，没有处分权；赵某为了能够顺利支付中介费40万元，才要求双方签订《购房协议》，不是购买房产的真实意思表示。
法院判决：驳回诉讼请求
法院认为，首先，A公司提交其经理董某与温某的通话录音，但该录音中的通话主体无法确定为温某本人，且通话中没有承认购房协议虚假的相关内容。而且，温某系本案关键证人，其次，关于A公司提交的其与市房地产公司协议书以及温某代赵某收取A公司项目中介费4万元的收条，王某一方又否认赵某曾授权温某从A公司处收取过费用，故上述证据的真实性及关联性均无法确认。A公司提交其与陆军学院签订的《沿街商用房项目合作开发合同》、陆军学院有偿服务管理办公室出具的《证明》，以及陆军学院2004年与案外人姚某、2009年与案外人王某就涉案房产签订的租赁合同，以证明A公司只有相应部分的收益权而没有处分权。因陆军学院与A公司签订的《沿街商用房项目合作开发合同》中明确约定A公司对项目50%建筑面积在20年内拥有使用、收益、添附、租赁等权利，而赵某与A公司签订的购房协议约定的也是购买不少于330平方米建筑面积20年的使用权，现A公司主张其无处分权与《沿街商用房项目合作开发合同》中的约定不符。
律师说法：如何认定是否有效的房屋租赁协议
赵某与A公司之间签订的协议名为《购房协议》，实际双方约定的是有偿使用房屋问题，应为房屋租赁协议。A公司主张，赵某为了能够顺利支付中介费40万元，才要求双方签订购房协议，不是购买房产的真实意思表示。但其未能提供证据，其所述无证据支持，不能认定，对其主张不能支持。故应认定赵某与A公司签订的《购房协议》系双方的真实意思表示；双方之间的协议不违反法律的禁止性规定，该协议应为有效的房屋租赁协议。赵某提供了A公司收赵某40万元的收条及“购房协议”，其提供的证据可以证明A公司收取了赵某40万元的款项。故应认定赵某按照协议支付了40万元款项。根据《合同法》第60条、107条、113条以及《民法通则》第106条、112条、134条的规定，因双方合同约定单独分割给赵某使用的房屋没有分割，现在该区域为消防通道，不能分割，向赵某交付房屋已实际不可能，故现状已不再适合A公司继续交付房屋，以终止双方的合同为宜。基此，赵某要求交付房屋的诉讼请求不能支持。
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