案情简介：抵债房产未办理产权登记，是否影响抵债协议效力
2009年2月19日，王某称，2004年3月10日，王某与邓某协商将王某开发的位于北泉镇北泉新村幸福苑以北的第三间自建房以10.5万元的价格转让给邓某。后因该房未能通过工程质量验收且未取得房屋产权证，邓某亦未支付相应房款。根据房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。请求法院确认双方签订的房屋转让协议无效，邓某立即返还房屋，并由邓某承担诉讼费用。
法院判决：房屋转让协议无效
法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案原告王某与被告邓某虽然在平等、自愿、协商一致的基础上达成了房屋抵让协议，即房屋权属的转让协议，但该转让协议违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定应认定无效，故原告的诉请合法有据，予以支持。被告认为双方的抵账行为合法、有效的抗辩理由于法无据，不予采纳。关于原告欠被告的工程款，被告可另案处理。判决：一、原告王某与被告邓某之间的房屋转让协议无效；二、被告邓某于本判决生效后五日内返还王某位于北泉镇北泉新村幸福苑以北第三套房屋。
律师说法：如何认定抵押权能否实现
根据2003年9月1日的协议，邓某为工程垫资后，王某又没有按期返还邓某垫资款的本利，即在双方签订的建设工程施工合同和垫资协议约定的工程款给付期限届满后，王某没有按约定的数额和期限给邓某付清相应数额的工程款和垫资款的本利。王某作为债务人没有按期全部履行到期债务，邓某作为抵押权人其抵押权因此具有了实现的条件。抵押权人与抵押人自愿协商后达成处分抵押财产的抵债协议合法、有效。抵债房产没有办理产权登记并不影响该抵债协议的效力，因为登记不是物权变动的前置条件。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。王某虽然否认邓某施工的建设工程已经竣工，但其认可自2004年起已经使用该建设工程至今。因此，自王某接收并使用邓某施工的建设工程之日起，该建设工程就依法视为竣工。在幸福苑工程竣工后两个月，王某仍然没有付清邓某的工程款。债务履行期限届满，王某作为债务人没有全部履行债务，邓某的抵押权就具备了实现的条件。因此，王某关于房产没有办理产权登记、建设工程未竣工验收、邓某应另行主张工程款的辩解于法无据，不予采纳。
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