案情简介：二手房逾期付款造成风险，应由谁承担
姚某称，2011年8月5日，经中介所介绍以620000元的价格向二被告购买平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋1套，并签订房屋转让合同1份，同时向二被告支付80000元定金。此后，于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分别支付购房款200000元、100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告擅自将约定房屋出租给案外人。2012年8月上旬，案外人在该房屋内对两名女子残忍杀害并碎尸。随后，要求解除原、被告之间签订的房屋转让合同，并由二被告返还购房款390000元。
法院判决：应当由被告承担相应风险
本案争议的房屋尚未交付。二被告认为由于的迟延付款导致房屋未能及时交付，故通过出租房屋收取租金而减少损失，故争议房屋在合同约定的支付房款、交付房屋期满后所发生的风险应由承担。本院认为，如确因迟延付款的违约行为给二被告造成损失，其可以在处分争议房屋前对进行催告或通过诉讼途径解决，现二被告在未告知及征得同意的情况下，擅自将争议房屋出租他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，争议房屋内发生凶杀事件虽为意外事件，但却系二被告出租房屋而导致的风险事件，根据原、被告的陈述结合双方提供的证据，签订房屋转让合同并支付定金之后，向二被告之后支付的购房款均系延期支付，二被告均未提出异议，系对迟延付款的默认，故二被告以迟延付款为由，认为发生凶杀事件的风险由承担的理应不足，本院不予支持，二被告理应承担房屋出租后所产生的相应风险。
律师说法：如何认定本案的法律关系
由于二被告的出租行为，致使房屋转让合同所约定的标的物，在尚未交付时，其状况与双方签订房屋转让合同时发生变化，致无法正常居住及房屋价值发生贬损等情形，如合同继续履行，合同目的无法实现，解除双方所签订的房屋转让合同的请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同约定，购房余款的第二次支付时间为2011年9月25日，但在该时间届满后并未支付购房款至约定的金额，其虽抗辩认为签订合同时二被告未告知房屋存在抵押贷款情况，事后曾要求二被告还清银行贷款，然后再支付剩余购房款，但所述情况并无证据证实；退一步讲，即使本案争议房屋存在抵押贷款情况，也并不能证明该情况会影响合同的正常履行，只要按约支付购房余款，二被告即可还清贷款，为办理过户手续，延期付款的该行为与被告推迟交房。
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