案情简介：出租人未取得建设工程许可证，租赁合同是否有效
A公司承租了东屿村委会地块3.17亩的土地，根据温州市规划局要求，A公司出资承建了二层小青瓦和平顶的厂房、办公室、宿舍，从事汽车维修、汽车零部件零售业务。后东屿村委会与A公司签订了租赁协议，后再未支付。涉案地块系温州市鹿城区人民政府、温州市广播电视局、温州疏港公路工程指挥部联合发文确定由东屿村搭建临时工棚的地址，温州市人民政府又发文同意该临时工业用地延期使用，但从此后再无延期手续，且涉案房屋未办理建设工程规划许可证及房屋产权证，临时工棚的建设也未有规划部门的批准文件。另查明，A公司承租期间，将房屋转租给案外人何正，并由此引发纠纷，诉至一审法院。2012年5月2日，东屿村委会诉至一审法院，请求判令：依法确认东屿村委会、A公司之间签订的《租赁协议书》已于2012年3月5日解除；A公司立即将租赁房屋腾空并返还给东屿村委会。
法院判决：应当认定租赁协议无效
双方当事人之间签订的《租赁协议书》违反了法律、法规强制性规定，应属无效合同。租赁合同无效后，东屿村委会作为出租人，有权请求参照合同约定的租金要求A公司支付房屋占有使用费并要求返还涉案房屋。关于A公司提出的与案外人何正之间签订的涉案临时用地与建筑物的转租行为合法性已经得到司法确认问题。涉案房屋无相关建设规划许可证也无房屋产权证，故适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋租赁合同无效后，仅仅是可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。
律师说法：如何认定是否应当返还房屋
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人未取得建设工程规划许可证或房屋产权证，与承租人订立的租赁合同无效。且涉案房屋若视为临时建筑，从1997年审批至今也已经远远超过使用期限。故本案东屿村委会、A公司之间于2009年2月18日签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，予以支持。故东屿村委会诉请A公司按照合同约定的每月27776元的标准支付2011年12月31日后的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。A公司占有使用涉案房屋已无法律依据，应即时予以腾空，考虑到实际需要，酌情给予A公司1个月的时间腾空。房屋租赁合同被确认无效后，涉案房屋不应作为A公司工商登记注册的地址，应注销地址登记。对于A公司因合同无效而受到的损失，因其在本案中并未提出，故A公司可另案起诉。
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