案情简介：将房屋转让给他人并约定保留所有权，该条款是否有效
2003年1月至6月间，A信用社先后为九家企业发放贷款5000万元，B公司为九家企业提供担保。贷款期限届满后，九家企业均未能按约履行还款义务。2003年10月8日，C公司与B公司签订商品房买卖《协议书》，将C公司开发建设的太原市西羊市38号楼1幢一、二层房产（以下简称38号房产）转让给B公司，2004年4月12日，A信用社因与B公司一般担保合同纠纷，向一审法院提起诉讼，并申请对B公司38号房产进行诉讼保全。C公司请求：依法解除双方2003年10月8日的房屋买卖《协议书》；判令B公司返还属于C公司所有的丽阳城底商1—2层，并承担一切手续税费；判令B公司承担违约责任，支付违约金173.92万元；判令B公司承担一切诉讼费用。
法院判决：应当认定协议有效
法院认为，C公司与B公司签订的商品房买卖《协议书》应继续履行。C公司限期将38号房产过户给B公司。C公司在控制38号房产期间的租赁及相关收益与B公司应付C公司的房款及违约金和利息相折抵，不足部分如B公司无能力偿还，应继续拍卖38号房产，在归还A信用社贷款和利息后的剩余拍卖款项中支付。判决：C公司与B公司于2003年10月8日签订的买卖《协议书》继续履行；C公司于判决生效后三十日内将返还B公司。
律师说法：转让条款是否有效
《合同法》第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物所有权属于出卖人。”此条虽规定了所有权保留制度，但对其客体范围未作限制。《买卖合同司法解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”就本案而言，2003年10月8日，C公司与B公司签订的丽阳城底商1-2层房屋买卖《协议书》第三条虽然约定了“所有权保留”条款，但与相关法律规定相悖，应认定为无效条款。据此，C公司对讼争房产的物权拥有已转化为债权，鉴于该条款无效的独立性并不影响协议其余部分的效力，原B公司所签房屋买卖《协议书》应认定有效。目前本案讼争房产虽然登记在C公司名下，但C公司取得房产所依据的（2005）晋民初字第21号民事调解书已被最高人民法院（2010）民提字第41号民事裁定撤销，C公司取得该房屋所有权的行为无效，C公司应将该房屋所有权返还B公司。
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