案情简介：出租商铺不宜进行餐饮经营，是否构成违约
2009年3月16日，张某与A大学签订《商铺租赁合同》，张某与冯某签订《商铺租赁合同》，约定：张某将A大学学生实践大楼一层建筑轴线编号（1）-（4）轴，特星连锁店旁边建筑面积为556平方米的商铺转租给冯某，张某请求：解除双方签订的《商铺租赁合同》；冯某支付张某租金111200元（从2009年10月26日至2010年1月14日），物业管理费5953元，水电气费2000元，及至冯某腾空房屋前产生的租金、物业管理费、水电气费；冯某支付张某违约金125100元；冯某将所租商铺交还给张某。
法院判决：应当解除合同
A大学与张某签订的《商铺租赁合同》以及张某与冯某签订的《商铺租赁合同》均是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。从上述内容可以看出，双方认可的租金交纳时间是提前交纳，即使按冯某自己的陈述，要求第一次租金交付时间顺延至2009年11月8日，冯某业已超过租金交纳时间20天，解除合同的条件已经成就。故对张某要求解除与冯某签订的《商铺租赁合同》，并由冯某归还所承租商铺的诉讼请求予以支持。
律师说法：如何认定出租方是否履行了基本的合同义务
张某向冯某交付的商铺是否应当认定为不宜进行餐饮经营，致使冯某无法实现订立《商铺租赁合同》的目的，张某是否按照约定履行了基本合同义务。张某2009年9月15日与冯某签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应当认定为有效合同。在本案中，张某已经按照《商铺租赁合同》的约定将商铺交付给冯某，考虑到冯某承租用以经营餐饮的商铺面积等具体因素，可以将该商铺是否能够设置不违反国家和行业标准的强制性规定的厨房和卫生间作为认定冯某能否实现其订立合同目的的一项必要性标准。如果能够证明该商铺在任何地点都无法设置不违反国家和行业标准的强制性规定的厨房和卫生间以供正常使用，那么就可以认定张某提供的商铺不能达到冯某租赁商铺以经营餐饮的合同目的。在与冯某签订《商铺租赁合同》后，张某已经按照约定向冯某交付了商铺，履行了基本的合同义务。
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