案情简介：借款协议约定到期不还为购房款，是否有效
朱某称，2007年1月25日，其与A公司签订商品房买卖合同，1月26日，A公司向朱某借款1100万元，为保证还款，朱某与A公司约定用A公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和A公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。双方约定如A公司偿还借款，朱某将抵押手续(合同、发票、收据)退回A公司；如到期不能偿还借款，A公司以抵押物抵顶借款。2007年4月26日还款期限届满后A公司未能还款。故请求确认朱某与A公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令A公司履行商品房买卖合同。
法院判决：应当继续履行合同
法院认为:双方签订的十四份《商品房买卖合同}，意思表示真实，依法办理了备案登记手续，应当受到法律保护。根据双方在后签订的《借款协议》约定，可以认为借款协议的约定，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。现A公司到期未能还款，十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。
律师说法：本案法律关系为借款还是买卖
如何认定本案双方当事人之间法律关系的性质和效力？
首先，《借款协议》上述条款并非约定A公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某所有。在A公司到期未偿还借款时，朱某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的"抵押物"所有权。朱某要想取得《借款协议》所称的"抵押物"即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。
其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行玖法规的强制性规定。A公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同。
因此，《借款协议》上述关于到期不能偿还，或已无力偿还，A公司抵押物来抵顶借款的约定，不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。
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