案情简介：销售未经批准房屋，销售代理是否解除
A公司与B公司签订《销售合同》后，B公司通知A公司将退改平房屋对外销售，A公司请求：解除《销售合同》；B公司向A公司支付代理佣金1076710.41元、溢价分成8690691.59元；前期投入的广告费、售楼部及样板间装修款1095002.93元；违约金2378845.6元；B公司承担全部诉讼费用。
法院判决：应当认定合同解除
法院认为，A公司具备房屋销售资格，B公司是案涉项目开发商，双方约定由A公司代理销售的意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，故《销售合同》、《销售补充协议》应为有效。双方以《代理补充协议》约定按70年土地使用权对外销售，但实际用地年限为40年，该约定中的超出部分违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条的规定，应为无效，鉴于本案诉讼中相关部门已经作出延长至70年的补充批准，故对该合同作有效认定为宜。另外，因相关部门在项目对外销售期间并未批准全部建成30层，而B公司通知A公司将退改平房屋对外销售的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定，应为无效。
律师说法：如何认定双方的责任
开发商在房屋开盘后经常会与销售代理公司签订销售代理合同，那么开发商通知销售代理公司销售未获得有关部门批准的房屋，能否认定开发商构成违约？
首先，需要结合本案双方的责任，签订《销售合同》时，A公司不清楚B公司将全部建设成为30层，但是自书面征询意见并销售退改平房屋时起，其已经知道退改平房屋未获得相关部门批准。用于销售的房屋应当具有合法手续，是房地产从业机构应当掌握的法律知识，A公司在知道退改平房屋未获准建设后仍自愿销售，其对该部分房屋未能如期销售应当承担主要责任。因此，A公司对于该部分房屋未获得批准是知情的。
其次，B公司委托销售无合法手续的退改平房屋，其对销售不能应当承担次要责任。双方均知道项目用地年限仅为40年，还签订《代理补充协议》以70年用地年限对外销售，故对因用地年限造成的销售结果受影响，双方均负有责任
综上，用地年限延长和退改平房屋未获得批准，以及部分房屋已设定抵押，三因素都对房屋销售造成影响，双方对合同无法履行或解除均负有责任。
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