案情简介：开发商逾期交房，购房者应如何实现自己权利
周某、于某称:两人与A公司于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》一份，现两人已经支付了全部购房款合计人民币5162730元，但至今仍未能依据合同约定书面正式通知两人交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书，致使两人合同目的不能实现。且在2013年9月23日，两人与相关工作人员一同勘查房屋，工作人员自检并出具书面说明确认房屋存在33处质量问题，并作出了维修及交房时间承诺，但至今未履行该承诺。根据《合同法》及相关司法解释的规定，的行为实属根本违约。
法院判决：应当承担逾期交付的违约责任
本案中，二人与A公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
律师说法：如何认定本案是否构成违约
那么，本案的行为是否构成违约？认定违约后应对两人承担何种责任？
首先，双方事实上认可涉案房屋尚未具备交付条件，该房屋亦未实际转移给两人方占有使用。同时，依据二人在该《双方同意书》上的承诺“本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为A公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺”，可推断出两人方同意将涉案房屋延迟至2013年7月1日交付。综合分析上述情况，尚未依照约定将涉案房屋交付给两人方，故的逾期交付行为已构成违约。
其次，从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二人与之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质(惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。二人已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给，为防止怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。
最后，本案中开发商逾期交房构成违约，应承担支付违约金的责任。
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