遇到房产问题,拔打免费房产咨询电话:-专业房产律师为您服务!
法邦网  >    >  房屋买卖  >  商品房预售  >  期房转让的程序有哪些,预售商品房怎么办理转让?

期房转让的程序有哪些,预售商品房怎么办理转让?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

导读:由于炒房行为的日益严重,很多地区都实施限制期房转让的政策。但是,法律虽然限制预售商品房转让,但是各地的期房转让实践却还是屡见不鲜。那么,在实施限制期房转让的情况下,预售商品房应当怎么办理转让手续?期房转让的程序有哪些?今天我们就为您做出解答。

虽然很多地区都实行了限制期房转让政策,但是从实践来看,很多人主要采用下面三种操作方法规避“期房限转”的规定。

一、期房转让的程序有哪些,预售商品房怎么办理转让?操作方法一:

上家(原预购人)与下家签订定金协议,双方约定待期房转为现房时,再另行签订商品房买卖合同。

从法理上讲,双方签订的定金协议是为了保证将来签订房屋买卖合同,在性质上属于缔约定金。该定金协议不违反法律的禁止性规定,是合法有效的。尽管这种操作方法能对将来的期房转为现房后的交易起到一定的保障作用,但并不能完全保证交易的安全。对下家而言,存在两个风险,一是若期房未能办出小产证,下家很难要求上家双倍返还定金;二是若小产证办出后,上家拒绝签订房屋买卖合同,下家虽可要求上家双倍返还定金,但很难要求继续履行定金协议以实现买房的初衷。同样,下家违反定金协议的约定拒绝购房时,上家也不能强制下家购房,最多只能没收下家的定金。

二、期房转让的程序有哪些,预售商品房怎么办理转让?操作方法二:

上家与下家签订期房转让协议,约定待期房转变为现房后,再办理过户交房手续。

很多地区的“期房限转”政策实际上并未直接禁止期房的转让,而是通过不予办理期房转让登记的方式间接实现调控期房市场。这种以“限制登记”来实现“期房限转”的调整方式表明,“期房限转”政策并不影响期房转让合同在上下家之间的法律效力。期房转让协议由于不能办理预告登记,从而缺乏对抗第三人的法律效力,因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下,下家与上家直接签署期房转让协议有较大风险,因此必须注意自己房款的安全性。

三、期房转让的程序有哪些,预售商品房怎么办理转让?操作方法三:

上下家同开发商协商,将上家与开发商原来签署的预售合同解除后,再由下家同开发商另行签订商品房预售合同。

这种方式在“期房限转”政策实施前比较普遍,其目的主要是逃避交易过程中的应纳税费。在“期房限转”及相关配套政策出台后,主管部门加强了对开发商预售行为的监管力度。在此情况下,开发商一般不愿冒险协助上下家完成这种交易方式。即使真的采用这种操作方式,也存在两方面风险:一是后签的预售合同是否有效。由于这种交易方式存在恶意串通逃避契税,损害国家利益的嫌疑,因而不排除相关交易合同被法院认定为无效的可能性;二是交易差价能否安全取得。上家在与开发商注销原预售合同后,上家欲转让的期房权益至少在形式上已经失去了“合同依据”。在“期房限转”的政策下,一旦上下家就该交易发生纠纷,上家的差价收益能否获得法院支持尚有疑问。

以上就是针对在期房限制转让政策下“期房转让的程序有哪些”“预售商品房怎么办理转让”所作的解答。必须提醒大家的是,我们上面所说的期房转让的程序是实践中一些人为了规避法律的规定所采取的,这其中隐含着非常大的风险。当事人应当严格按照当地关于期房转让的规定进行期房转让,如果违反期房转让的规定,可能会造成不少的损失。当然,凡事有利有弊,个中利益只能由购房者自己来权衡。

延伸阅读:

一、期房销售的条件有哪些根据我国相关法律的规定,期房销售应符合下列五个条件:第一,已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;第二,持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到......

一、期房转让的条件是什么期房转让的一般条件(1)必须存在有效的商品房预售合同转让合同是以预售合同为基础的,预售合同无效,转让合同当然无效。关键是如何理解有效的涵义。合同有效是否要求开发商具备缔约主体资格?如果开发商没有取得预售许可证而签定合......

北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
 

房屋买卖流程

只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
法邦房产律师为您提供商品房预售许可证查询、期房预售合同、商品房预售管理办法、期房预售条件、房屋预售登记、期房退房、期房转让等内容!
如果您遇到房产方面的问题,可以拔打我们的免费房产咨询电话:13121048109。专业房产律师为您服务。或发布:免费房产法律咨询
法邦微信号:fabangwang