案情简介：交清购房款但未变更登记，能否认定取得所有权
湖州市南浔区的房产原系沈某所有，房屋产权人登记为沈某。2002年8月19日，沈某与案外人丁某签订房屋买卖（兼租房）协议书一份，约定：沈某将湖州市南浔区的房产以66000元出售给案外人丁某。同年12月14日，沈某出具确认书一份：同意将该房产以69000元转让。同年12月15日，案外人丁某向王某出具转让书一份，将上述房产以69500元的价格转让给王某，并注明“款已全部付清”。后，王某收到该房产的房产证。王某已经入住，并已经办理了该房产的供水、供电过户手续。现王某要求变更产权登记，而沈某不予配合，沈某遂向该院提起诉讼。
法院判决：应予以支持
本案中，湖州市南浔区的房产具有合法产权，房屋产权人登记为沈某。沈某将该房产转让给案外人丁某，案外人丁某又转让给王某，王某已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年，且已经办理了该房产的供水、供电过户的相关手续，沈某从未提出过异议，因此该房产的买卖行为系双方真实意思表示，依法成立。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故对王某的诉讼请求，该院予以支持。
律师说法：如何认定本案的法律关系
那么，本案中所有权是否为王某所有？能否以不动产产权证明为依据？
首先，沈某与案外人丁某之间成立合法有效的房屋买卖关系。沈某上诉认为其与案外人丁某之间成立房屋租赁合同关系而非房屋买卖关系，依据是双方之间的《房屋买卖（兼租房）协议书》及案外人丁某未按约定付清购房款之事实。
其次，本案中，涉案房屋虽一直登记于沈某名下，但案外人丁某与沈某之间的房屋买卖关系以及案外人丁某与王某之间的房屋买卖关系均合法有效。关于涉案房屋之所有权由谁实际享有之问题，房屋所有权证仅是登记的权利人享有该房屋物权的证据，该证书仅是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，涉案房屋登记在沈某名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。沈某已将涉案房屋出售案外人丁某，且已实际交付涉案房屋产权证书，应认定案外人丁某已取得涉案房屋所有权，其转售涉案房屋与王某的行为合法有效，系有权处分，王某亦实际取得涉案房屋所有权。
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