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张某、唐某某共有纠纷二审判决

正在读取...  作者:光华律师团律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:上诉人张某因与被上诉人唐某某共有纠纷一案,不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人,被上诉人唐某某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人(原审被告):张某,女,1968年出生,汉族,住哈尔滨市
被上诉人(原审原告):唐某某,女,1969年出生,汉族,住哈尔滨市


    张某、唐某某共有纠纷

    案件事实:一审认定:2011年4月8日,张某交纳25000元契税,契税完税证载明房屋地址道里区某某街4-××号,产权面积142.07平方米,计税金额为50万元。当日,哈尔滨市房产住宅局向张某颁发哈房权证里字××号房屋所有权证,其中载明:位于道里区××街××层,所有权人为张某,建筑面积142.07平方米,套内建筑面积125.61平方米。
    2015年11月30日,唐某某、张某及案外人王某某签订了《购买房产情况说明》并在说明上签字按手印,说明上载明:“现有房屋哈尔滨市道里区某某街4-××号,商服照地下室房产一套,使用面积114平方米,进价44万,2011年4月8日,产权证、土地证办在张某名下,张某出资20万,唐某某出资21万,王某某出资3万元,共计44万元,此房2011年4月8日至2015年11月30日之间,办证及装修等张某花费68833元,王某某花费5400元。房产证、土地证暂由张某保管。张某共计投资268833元,王某某共计投资35400元,唐某某共计投资21万元,三人共计投资514233元。”
    2018年6月20日,唐某某与案外人王某某签订了《转让协议》并在协议上签字按手印,协议上载明:唐某某、张某及王某某在2011年共同出资购买了道里区某某街4-××号房产。因王某某欠唐某某钱,王某某购买房产时出资3万元,现自愿将出资取得的该房产份额转让给唐某某,此后该房产产生的所有相关权益、利益或折损均由唐某某承担,双方对此予以确认。当日,唐某某向张某邮寄《通知》,载明:2011年唐某某、张某及案外人王某某共同出资购买的道里区某某街4-××号房产,现王某某已将其出资所取得的房产份额转让给唐某某所有,特此通知。
    另查明,2015年6月11日,张某与案外人沈某签订《租房协议书》,载明:张某将道里区某某街4-××号房产租给沈某,期限自2015年6月12日2018年6月11日,沈某第一次付6个月租金合计1.5万元,张某的房产面积为114平方米,沈某使用二分之一。后沈某又付半年租金,共计3万元,使用时间一年,终止协议。

    本院另查明:一审法院在2018年11月7日,就房屋评估问题分别向唐某某和张某进行了询问。其中,一审法院问张某:“对房屋价值是什么意见”。张某回答:“同意评估”。一审法院向张某释明:“评估产生的风险可能由双方承担,是否清楚,如果需要你方配合,希望依法配合”。张某回答:“清楚,依法评估产生的结果我们认可,愿意承担风险。我们将依法配合”。
    本院经审理查明的其他事实与一审一致。

    张某、唐某某共有纠纷
    法院审查认为:首先,2015年11月30日,张某、唐某某、王某某针对案涉房屋的购买情况共同在《购买房产情况说明》上签字确认。该《说明》表述为三人分别“出资”,共同“投资”购买房屋,且对2011年4月8日张某已将案涉房屋办理登记及后续产生费用的情况进行了确认,该内容应认定为三人共同出资购买案涉房屋。张某上诉称在2011年购买房屋时不知道王某某的出资来源,与唐某某不存在合伙的意思表示,但上述理由无法否定《说明》中三方对投资买房事宜及各自出资份额的确认或追认行为。之后,王某某将其出资价款所对应的份额全部转让给唐某某,并通知了张某,唐某某承继了王某某在案涉房屋中的权利,双方就案涉房屋形成共有法律关系。第二,根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。本案中,双方当事人未就共有为按份共有还是共同共有进行明确的约定,也没有家庭关系等除外情形,应视为按份共有。一审法院采信了王某某的证人证言,认定双方约定扣除投资总额,盈亏风险均担,张某对一审认定的该收益盈余的分配比例未提出异议,唐某某未提出上诉,本院对此予以确定。第三,唐某某的诉讼请求为要求张某给付购房款本金、升值收益、租金,依据的是《购买房产情况说明》及《转让协议》,理由是唐某某为案涉房屋的共同购买人及共有人,因此唐某某的诉请实质是要求分割共有物,本案应系共有纠纷,一审案由认定错误,本院予以纠正。唐某某的诉请具有请求权基础,不符合裁定驳回起诉的条件,本院对张某要求裁定驳回起诉的上诉请求不予支持。第四,《中华人民共和国物权法》第九十九条规定:“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割……”。第一百条规定:“共有人可以协商确认分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖变卖取得的价款予以分割。”本案中,双方系按份共有案涉房屋,对分割共有物没有约定,唐某某作为共有人可以请求分割案涉房屋。根据上述法律规定,共有人对分割方式不能达成协议的,可以通过实物分割、变价分割、折价分割的方式进行分割。折价分割是指由共有人中的一人或者数人取得共有财产,对其他共有人给予金钱,或者实物。一审法院通过委托第三方鉴定,评估了共有财产的价值,评估前一审法院向张某释明了该情况,张某明确表示对房屋价值同意评估,依法评估产生的结果认可,予以配合,并愿意承担风险。一审法院综合案涉房屋的实际情况,考虑到该房屋早已登记在张某名下,再次变更登记会产生额外费用,本着诉讼经济及减少损失的原则,并结合房产评估价值、各自投资价款、增值收益比例等情况,判决案涉房屋归张某所有,张某给付唐某某399633.5元,具有合理性,并无不当。


    张某、唐某某共有纠纷
    裁判结果:一审判决:

    一、位于哈尔滨市××街××层房屋归张某所有;

    二、张某于判决生效之日起十日内一次性给付唐某某399633.5元;

    三、驳回唐某某的其他诉讼请求。

    二审:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6558元,由张某负担。


    张某、唐某某共有纠纷
    光华律师点评:


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