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购房合同解除后可以要求赔偿吗,如何要求赔偿?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:现实中,购房合同各种因为各种原因解除。购房合同解除后,购房者可以要求开发商赔偿吗?购房合同解除后,购房者应当如何要求开发商赔偿?开发商的赔偿额应当如何计算?一起看看下文解答吧!

一、购房合同解除后可以要求赔偿吗?

合同解除后,违约一方给对方造成损失的,应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。因此,购房合同解除后,如果是由于一方过错导致的,那么就可以要求赔偿。

二、购房合同解除后如何要求赔偿?房屋升值部分能否赔偿?

首先来看,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。

再看,房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时,此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息,其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

当然,买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分,至少应该符合以下几个条件:

1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;

2、商品房买卖合同被解除,房屋需返还;

3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

三、购房合同解除后如何要求赔偿?违约和欺诈惩罚性赔偿

购房合同解除后如何要求赔偿?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约,又构成欺诈的情况。

第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因此,根据上述法律规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时,购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

以上就是对“购房合同解除后可以要求赔偿吗”“购房合同解除后如何要求赔偿”所作的解答。如果是由于一方的过错导致购房合同解除,比如是因为开发商的过错导致购房合同解除的,那么购房者有权要求赔偿。在具体的赔偿问题上,如果符合特定的法律情形,购房者不仅可以要求损害赔偿,还可以要求惩罚性赔偿。当然,购房者想要真的拿到赔偿,那就得看能不能拿出证据证明,毕竟从开发商身上“割肉”可不是件简单的事情,因此还是应当及时向律师求助,他们会给您最大的帮助。

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北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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