一、什么是商品房预售？
在探讨商品房预售登记备案制度的性质与法律效力之前，我们首先明确一下“商品房预售”的概念。所谓的商品房预售，是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款的法律行为，由此我们可以看出，预售的对象是期房，是不确定将来是否能够存在的商品房，从物权效力的角度看，其物权变动的方式有别于我们传统意义上所理解的物权变动。
二、预售登记备案制度是否有物权性质？
既然商品房预售的物权变动有其特殊性，那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质，又是否具备了物权变动的效力呢？
其实，一直以来我国理论和实务界对商品房预售登记备案制度的性质和法律效力是存在争论的，我国法律对此也没有明确的规定，关于其性质与法律效力主要有如下几种观点：第一种观点认为商品房预售登记备案制度仅具有债权性质，不能发生物权变动的效力。理由是该制度的对象是商品房预售合同而不是实实在在的“物”，而且在我国法律对其性质和效力没有明确规定的情况下，根据物权法定原则，其也不具有物权性质，更谈不上物权效力;而第二种观点正好相反，他们认为该制度具有物权性质，具有物权变动的效力，但这种物权效力只是产生一种期待利益，只有在将来该商品房实际存在时才成为物权。理由在于，从该制度的立法目的和历史背景看，该制度出台的目的在于将房屋的买卖情况进行登记备案，以备第三人核查房屋交易情况，进而防止“一房多卖”，具有物权公示和对抗第三人的效力;最后一种观点认为该制度仅是一种行政管理措施，其不是商品房预售合同的生效要件，也不具有物权变动的效力。
以上观点均具有一定的缺陷，是不准确的，关于商品房预售登记备案制度的性质与法律效力，我们应历史地分析。在《物权法》颁布实施之前，我国并没有确立“不动产物权变动以登记为唯一公示方式”的原则，亦未建立“登记薄”制度，在法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确规定的情形，考察该制度确立的立法目的与历史背景，应将该制度认为是具有准物权性质为宜，即在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。而在《物权法》施行后，不宜再将商品房预售登记备案制度认为是具有准物权的性质，其也不具有物权变动的效力。原因在于《物权法》对商品房预售规定了“预告登记”制度，相对于商品房预售登记备案制度而言，其设计更具有合理性。
