怎么看商品房事实交付，商品房事实交付有什么法律效果？
第一，房屋为具有重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全。因此，国家法律法规对房屋的交付使用作有强制性规定，如 “未经验收或验收不合格，不得交付使用”。这是商品房流入市场的最低条件，合同双方都必须遵守。否则，国家对于房屋安全的管理将失去控制。认为不论是否符合约定或法定条件，“事实交付”均已完成交付的观点，一方面实际上肯认了开发商的不诚信行为;另一方面可能导致大量存在安全问题的房屋投入使用而影响公共安全。此外，对买受人也极为不公。因为，交付完成的法律后果之一是房屋毁损、灭失风险的转移，买受人不仅要忍受房屋可能存在质量瑕疵的事实，还要承担这一房屋的毁损、灭失风险，这与民法之公平原则相去甚远。
第二，对《解释》第11条及黄松有副院长答记者问的理解需要作澄清。《解释》第11条的规定旨在解决实践中对何为“房屋交付使用”的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。针对此，司法解释予以了明确。实际上，《解释》及黄松有副院长的答记者问，对如果“交钥匙”时尚不具备交付条件的应该如何处理，并没有涉及。
第三，开发商明知自己的房屋尚不符合约定的交付条件而为交付的，在法律上属于交付的商品有瑕疵。虽然，根据《合同法》第157条及第158条第一、二款的规定，买受人有及时检验商品质量及在合理期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行此义务的，视为标的物的质量符合约定。但是，合同法第158条第三款同时规定，如果出卖人知道或应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受通知时间的限制。故笔者以为，开发商的“事实交付”行为不能当然地认定购房者已放弃约定条件。唯买受人明知或应当知道房屋尚不具备约定交付条件而仍接受交付时，才可认定买受人放弃约定的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。
据上，“事实交付”视为完成交付，首先必须具备房屋交付的法定条件;其次若约定的交付条件高于法定条件的，则在买受人对此事实明知或应当知道时，才可视为交付完成。
