一、商品房包销是什么？
商品房包销作为一种新的法律关系出现在商品房买卖市场，既不同于完全的代理行为，也不同于完全的中介行为，也不同于买卖行为。
二、商品房包销的有什么法律特征？
商品房包销具有以下法律特征：
1、具有一定的代理性。
《商品房销售管理办法》第3条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”根据该两条的法规规定，商品房销售行为具有专属性、排他性，即只有商品房开发商才能销售商品房。包销商进行商品房销售时，也不能逾越法律规定以自己的名义销售，故只能以开发商的名义销售。
《商品房销售管理办法》第4条：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第26条明确规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称“解释”)第20条规定：“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的”。包销商虽然应以开发商的名义进行销售，但开发商转让的只是商品房的销售权，而不是所有权。但商品房包销行为的代理性，也有其特殊的一面，即使有客户向开发商预购已包销的商品房，开发商也不得自行预售，应转由包销商预售，否则，构成违约。
2、包销商有很强的自主性。
包销商对合同约定的包销房屋享有独立的销售权，并有获取包销基价与实际销售价之间的差价利益的权利。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售，包销人可以自主决定商品房的实际销售价格，如销售价格高于包销基价，可以获得超额部分;如销售价格低于包销基价，向开发商补偿差额部分。在实践中，一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限，对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余部分则作为包销人的报酬。包销商对其包销范围内的房屋拥有以确保销售而存在的占有权，开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。
3、具有很大的风险性。
包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。另外，商品房市场行情的变化的风险也由包销商承担。无论发生什么情况，除不可抗力外，包销商都应向开发商支付约定包销价款。
